Стоит ли покупать торцевую квартиру

При выборе квартиры в новостройке покупатели часто обходят стороной угловые варианты. Всё из-за стереотипов, которые сформировались в советский период: тогда считалось, что торцевые квартиры — это обязательно холодные стены, грибок и высокие счета за отопление. Однако за последние 20 лет технологии строительства кардинально изменились. Панельные дома ушли в прошлое, а на смену им пришли монолитные и кирпично-монолитные многоэтажки с многослойной теплоизоляцией. В этой статье мы оценим все риски и выгоды, а также дадим конкретный ответ на вопрос, стоит ли вообще покупать торцевые квартиры.

Особенности современных торцевых квартир

Торцевая квартира — это объект, у которого одна или две стены являются наружными стенами здания. В зависимости от архитектуры дома, торец может быть глухим (без окон) или с окнами, выходящими на две стороны света. В современных новостройках встречаются три основных типа торцевых квартир:

• Полноценная угловая квартира, расположенная на самом краю дома. Две смежные стены (например, северная и восточная) выходят на улицу. Окна есть на обеих этих стенах. Такая планировка даёт максимум света, но создает две зоны теплопотерь.
• Фронтальная торцевая квартира. Одна широкая стена полностью является наружной, и окна расположены только на ней. Часто встречается в домах сложной формы (башнях, «стаканах»).
• Секционная с одной холодной стеной. Формально квартира не угловая, но одна из комнат имеет наружную стену. Остальные комнаты граничат с подъездом или соседями.

Ключевая особенность современных торцевых квартир — конструкция стен. В монолитно-кирпичных домах наружные стены собираются из керамических блоков, а затем утепляются экструдированным пенополистиролом или минеральной ватой. Снаружи часто используется вентилируемый фасад. В панельных домах новых серий торцевые панели имеют увеличенную толщину и заводской слой теплоизоляции.

В отличие от жилья старого фонда, где радиаторы ставили только под окнами, в современных торцевых квартирах застройщики обязаны устанавливать дополнительные отопительные приборы вдоль холодных стен или увеличивать количество секций радиаторов. Кроме того, для предотвращения конденсата и плесени проектировщики закладывают пароизоляцию со стороны помещения.

Из этого можно сделать вывод, что современная торцевая квартира сильно отличается от квартиры в хрущевке. Ее холодоустойчивость закладывается на этапе расчёта теплопотерь и должна быть такой же, как и у обычных квартир. Однако фактическое качество зависит от добросовестности застройщика.

Плюсы торцевой квартиры

Вопреки стереотипам, у торцевых квартир есть плюсы, которые делают их более комфортными и ликвидными при перепродаже. Перечислим их по степени важности.

• Уровень шума и приватность. В торцевых квартирах нет соседей за стенами, кроме одного смежного подъезда. Это заметно снижает уровень бытового шума. Для квартиры под долгосрочную аренду или для собственного проживания это важное преимущество.
• Естественное освещение. Свет попадает в торцевую квартиру с двух сторон. Если окна выходят на восток и север, внутри будет мягкое утреннее солнце. Если на юг и запад — свет будет идти с обеда и до заката, что хорошо для больших комнат. Сквозное проветривание работает эффективнее: не нужно открывать дверь в коридор, достаточно открыть окна в разных комнатах. Кроме того, в таких квартирах больше прямого солнечного света.
• Панорамный вид и эстетика. В новостройках с витражным остеклением на торцах получаются огромные окна высотой в этаж. Это дает вид на 180–270 градусов. Если торец выходит на парк, набережную или открытое пространство, такая квартира получает статус «с улучшенным видом». На вторичном рынке это повышает стоимость на 5–15% по сравнению с такой же квартирой в середине секции.
• Условия покупки. Застройщики знают о страхах покупателей, поэтому торцевые квартиры часто продаются с дисконтом. Также в некоторых новостройках к торцевым квартирам прилагаются увеличенные балконы или террасы, так как торец позволяет вынести плиту перекрытия шире обычного.

Основные минусы

Недостатки у таких квартир есть, но их важно разделять на реальные и надуманные. Разберёмся, чем действительно может быть плоха торцевая квартира:

• Теплопотери и неравномерность прогрева. Даже в современном монолитном доме наружная стена остается самой холодной поверхностью в квартире. Если застройщик сэкономил на утеплителе, это будет чувствоваться даже на ощупь. Соответственно, растут расходы на отопление, а в комнату, скорее всего, потребуется дополнительный обогрев. В сезон дождей и оттепелей на такой стене возможен конденсат, который при плохой вентиляции превращается в плесень.
• Перегрев летом. Если торцевые окна выходят на юг или юго-запад, в квартире летом может быть невыносимо жарко. Солнце нагревает тонкую наружную стену быстрее, чем массивную внутреннюю между квартирами. А значит, без кондиционера не обойтись. Установка сплит-системы в торцевой квартире сложнее, так как наружный блок нужно монтировать на фасад. В некоторых ЖК это может быть запрещено правилами или архитектурным регламентом.
• Проблемы с расстановкой мебели. В угловых комнатах окна расположены на двух перпендикулярных стенах — это красиво, но неудобно. Вся полезная площадь комнаты сдвигается к одной свободной стене, а для небольших квартир это критичная потеря места. В двухкомнатной квартире этот недостаток менее заметен.
• Риски некачественного монтажа. Основной недостаток торцевых квартир — это зависимость от застройщика. Если дом утеплили некачественно, стену будет продувать, но обнаружить это можно только зимой с помощью тепловизора. Гарантийный срок на стыки и швы у застройщика обычно составляет 5 лет, но доказать наличие дефекта бывает сложно.

Стоит ли покупать торцевую квартиру в новостройке

Это зависит от того, как вы планируете её использовать. Рассмотрим несколько вариантов.

Для собственного проживания

Покупать торцевые квартиры в новостройках для себя стоит только при соблюдении трёх условий:

• Дом монолитный или кирпичный.
• Окна торца выходят не на север и не на северо-запад, иначе зимой будет темно и холодно. Идеальные варианты: восток и юг, восток и север.
• Застройщик предоставил проект с указанием толщины утеплителя и схемой радиаторов.

Если торцевая квартира дешевле остальных на 7–10%, а вид из окон приятный — это выгодная покупка. Если скидка менее 3% либо квартира на первом или последнем этаже в придачу к торцу — лучше отказаться.

Для инвестиций с целью перепродажи

Перепродать торцевую квартиру сложнее, чем стандартную. Исключение: уникальные панорамные виды в центре города или жильё бизнес-класса, где люксовые характеристики перекрывают недостатки.

Поэтому покупать такое жильё лучше на стадии котлована со скидкой 15–20%, а затем продавать в готовом доме чуть дешевле рынка, но фиксируя прибыль за счет стартовой цены.

Для долгосрочной аренды

Торцевая квартира — хороший вариант для сдачи, но с поправкой на платежи за отопление. Если вы включаете коммунальные услуги в стоимость аренды (или арендатор платит по счётчику), высокая теплопотеря снизит доходность.

Однако многие арендаторы готовы немного переплатить за тишину и два окна в комнате.

Категорически не стоит покупать торцевую квартиру, если:

• Дом панельный без сведений о дополнительном утеплении торца.
• Окна выходят строго на запад или строго на север. В первом случае летом будет жарко, во втором — почти всегда темно и сыро.
• Торец выходит на оживлённую магистраль.
• Квартира находится на первом этаже.

Заключение

Современная торцевая квартира — давно не худший вариант недвижимости. Технологии монолитного строительства и обязательное утепление фасадов позволяют свести минусы к минимуму.

Напоминаем, на что обратить пристальное внимание при покупке:

• Технические документы. Перед сделкой потребуйте у застройщика тепловизионное обследование уже сданного аналогичного корпуса. Если его нет, проведите независимую проверку.
• Стороны света. Торцевая квартира с окнами на восток и юг — лучший вариант. А вот помещения с окнами на север и запад лучше не рассматривать.
• Экономия. Покупать торцевую квартиру стоит только при наличии скидки. Если её стоимость равна цене соседней не торцевой квартиры, вы переплатите за риски.
• Цель покупки. Если выбираете квартиру для перепродажи, скорее всего, торцевая — не ваш вариант. В массовом сегменте они продаются дольше. Инвестору лучше взять стандартную квартиру в середине корпуса — она будет ликвиднее. А вот для собственного проживания торцевая квартира подойдёт идеально, если она построена качественно.