Налоговые резиденты и нерезиденты РФ: в чём различия при оформлении сделок с недвижимостью

Стандартная схема купли-продажи недвижимости известна практически каждому: оформить документы, а после заплатить налог. Но когда в ней участвует человек, который большую часть года проводит за границей, или иностранец, всё немного сложнее. Главный вопрос, от которого зависит размер налога и даже возможность заключить сделку — это статус: резидент вы или нерезидент.

Ошибка может дорого обойтись: разница в ставках достигает 17 процентов, а неправильно оформленный договор может привести к штрафам и судебным разбирательствам. Разбираемся, в чём разница между статусами и на что обращать внимание при сделках с недвижимостью с нерезидентами.

Кто такие резидент и нерезидент РФ

Резидентство бывает двух видов — налоговое и валютное.

Налоговый резидент — это человек, который провёл в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Гражданство здесь ни при чём: россиянин, который больше полугода прожил за границей, становится нерезидентом, а иностранец, отработавший в России год, — резидентом. Исключение сделано только для военнослужащих и госслужащих, которые находятся в длительных командировках за рубежом, — они сохраняют статус резидента независимо от времени пребывания за границей.

Налоговый нерезидент — тот, кто находился в России меньше 183 дней за последний год. Это могут быть как иностранные граждане, приехавшие на заработки на пару месяцев, так и россияне, уехавшие на ПМЖ за рубеж. Валютный резидент — все граждане страны, а также иностранцы, получившие вид на жительство в России.

Валютный нерезидент — иностранцы без ВНЖ. Разница между этими статусами проявляется в расчётах: валютным резидентам запрещено рассчитываться наличными с валютными нерезидентами при сделках с недвижимостью. Они могут использовать только безналичный перевод через банк.

Важно запомнить: можно быть налоговым резидентом, но валютным нерезидентом, и наоборот. В сделках с недвижимостью нужно отслеживать оба статуса.

Как определяется налоговое резидентство

Чтобы считаться налоговым резидентом России, важно прожить в стране больше 183 дней. Срок считается суммарно: можно уезжать и возвращаться, главное — чтобы общее количество дней за 12 месяцев превысило половину.

Есть три легальных способа не прерывать срок даже при выезде: поездки на лечение и учёбу, а также работа на морских месторождениях углеводородов. В этих случаях дни отсутствия засчитываются в 183-дневный период.

Подтверждать статус специально не нужно — налоговая определяет его автоматически по данным пограничной службы. Но если вы хотите доказать своё резидентство для применения международного договора об избежании двойного налогообложения, придётся подать заявление в ФНС и приложить документы: копии загранпаспорта с отметками о пересечении границы, справки с работы, табели учёта рабочего времени. Срок рассмотрения — 30 дней.

Оформление сделок с недвижимостью для налоговых резидентов и нерезидентов

Процедура регистрации перехода права собственности одинаковая для всех. Но вот список документов и особенности их проверки различаются.

Резиденту обычно требуются:

• Паспорт гражданина России.
• Договор купли-продажи.
• Выписка из ЕГРН (для продавца).
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Нотариальная доверенность, если сделка осуществляется через представителя.

Для нерезидента-иностранца список документов шире:

• Загранпаспорт или иной документ, удостоверяющий личность.
• Виза, разрешение на временное проживание или вид на жительство, которые подтверждают легальность пребывания в России.
• Миграционная карта.
• Нотариально заверенный перевод всех иностранных документов на русский язык.
• Апостиль или консульская легализация документов, выданных за рубежом.
• Доверенность, если она есть, с чётко прописанными полномочиями.

Следует помнить, что доверенности от нерезидентов, которые находятся за границей, нужно заверять у российского нотариуса за рубежом или в консульстве нашей страны. Иначе Росреестр откажет в регистрации.

Размер госпошлины и сроки для всех стандартные: 2 тысячи рублей для физических лиц (или 4 тысячи рублей при подаче через МФЦ), регистрация — до 7 рабочих дней. Но для нерезидентов процесс может затянуться из-за дополнительной проверки документов.

Налогообложение для налоговых резидентов и нерезидентов

Для резидентов:

• Ставка НДФЛ — 13% с дохода до 2,4 млн рублей и 15% с суммы превышения.
• Налог платится только с прибыли: доход от продажи минус либо один миллион рублей (имущественный вычет), либо документально подтверждённые расходы на приобретение — что больше.
• Если срок владения превышает пять лет (или три года в случаях получения по наследству, в дар от близкого родственника, при приватизации или для единственного жилья), налог не платится совсем.

Для семей с двумя и более детьми действует специальное условие: можно продать любое жильё и купить большее по площади, и налог не начислят, даже если срок владения минимальный.

Для нерезидентов:

• Фиксированная ставка — 30% от всей суммы продажи.
• Нельзя получить никаких налоговых вычетов.
• Налоговая база — полная цена, указанная в договоре.

Исключение только одно: если недвижимость находилась в собственности более пяти лет (либо в трёх в специальных случаях), налог не платится. Если срок меньше — придётся платить 30% со всей суммы. При этом декларацию 3-НДФЛ подавать нужно обязательно, даже если налог нулевой. Резиденты при отсутствии налога декларацию не подают.

Пример из практики: человек продаёт квартиру за 12 миллионов рублей, владеет ею 4 года, купил за 8 миллионов. Резидент заплатит 520 тысяч рублей налога, нерезидент — 3,6 миллионов. Разница — более трёх миллионов.

Если продавец — гражданин страны, с которой у России есть договор об избежании двойного налогообложения, можно снизить ставку. Но для этого нужно подтвердить статус налогового резидента той страны и подать документы в российскую ФНС. Без этого налоговая начислит 30% по умолчанию.

Валютные операции в сделках с недвижимостью

Все расчёты по сделкам с недвижимостью на территории России ведутся только в рублях. Запрещено указывать цену в долларах или евро в самом договоре, хотя можно привязать рублёвый эквивалент к курсу иностранной валюты на день оплаты.

Если одна из сторон — валютный нерезидент, расчёты строго безналичные. Передать продавцу наличные деньги нельзя — это нарушение валютного законодательства. Штраф за незаконную валютную операцию — от 20% до 40% от суммы сделки.

Деньги должны поступить на рублёвый счёт продавца, открытый в российском банке. Если продавец — нерезидент и его счёт открыт за границей, покупателю-резиденту придётся оформлять специальное разрешение на перевод средств. Без него банк операцию не проведёт.

Если нерезидент решил купить квартиру, банк обязан запросить документы, подтверждающие происхождение средств. Если деньги пришли из-за границы, могут потребовать справку из иностранного банка и договор купли-продажи с указанием всех реквизитов.

Риски и меры безопасности в сделках с нерезидентами

Главный риск для покупателя — продавец-нерезидент, который вводит в заблуждение относительно своего статуса или срока владения. Если продавец говорит, что постоянно живёт в России, а по факту окажется нерезидентом, покупателю ничего не грозит — налог платит продавец. Но сделка может затянуться, если Росреестр заподозрит неладное в документах.

Для продавца риски серьёзнее: если налоговая узнает, что он нерезидент, а налог заплатил как резидент, последует доначисление, пени и штраф.

Как проверить статус контрагента:

• Попросите у продавца копии страниц загранпаспорта с отметками о пересечении границы за последние 12 месяцев.
• Если продавец — иностранец, проверьте документы, подтверждающие легальность пребывания: визу, разрешение на временное проживание, ВНЖ. Срок действия должен покрывать дату сделки.
• Запросите выписку из ЕГРН — там указан срок владения.
• Тщательно проверьте доверенность от нерезидента: она должна быть заверена российским нотариусом или консулом.
• Если сомневаетесь в подлинности иностранного паспорта, обратитесь в консульство или к независимому эксперту.
• Обязательно зафиксируйте в договоре безналичный порядок расчётов, если хотя бы одна сторона — иностранец. Это убережёт и покупателя, и продавца от штрафа.

Важный совет: если продавец — нерезидент и срок владения недвижимостью меньше пяти лет, он обязан заплатить 30% налога. Лучше заранее обсудить, кто будет подавать декларацию, и заложить сумму налога в цену сделки. Иначе продавец может попытаться занизить цену в договоре, чтобы уменьшить налог, а это уже риск для покупателя. При перепродаже его база для налога будет меньше, но налоговая может пересчитать цену по рыночной.

Коротко о главном

1. Резидентство — это время, проведённое на территории страны, а не гражданство. Российский паспорт не защищает от налога 30%, если человек проживает за границей больше полугода. И наоборот: иностранец, проработавший в России более 183 дней, платит налог как резидент.
2. Налоговый и валютный статус — разные вещи, и важно внимательно проверять оба. Иностранец без ВНЖ не может получить наличные за проданную квартиру — только перевод на счёт.
3. Нерезидент не получает налоговых вычетов — ни при продаже, ни при покупке. Их нужно закладывать в финансовую модель сделки.
4. При сделках с нерезидентами особое внимание нужно обращать на документы. Без нотариального перевода и апостиля Росреестр даже не примет заявление.
5. Важно внимательно проверять контрагента: просить документы о пересечении границы и консультироваться с нотариусом или юристом.