На что обратить внимание при приёмке квартиры в новостройке?

Существует мнение, что покупка жилья в новом доме — гарантированный способ избежать проблем с недвижимостью, по крайней мере в первые годы после заселения. Однако случаи бывают разные, и даже крупные застройщики не всегда добросовестно выполняют свои обязанности — например, делают некачественный ремонт или не учитывают все нужды жильцов. Чтобы обезопасить себя, необходимо тщательно проверить будущее жильё ещё на этапе передачи ключей. Рассказываем, как проходит приёмка квартиры и на что обратить наиболее пристальное внимание.

Что такое приёмка квартиры

Приёмка квартиры — это обязательный процесс, в ходе которого строительная компания передаёт объект недвижимости собственнику. По результатам процедуры стороны подписывают акт приёма-передачи.

Если во время приёмки были выявлены недостатки строительства или ремонта, застройщик и покупатель оформляют акт на их устранение, который также называют «дефектным».

Как проходит процедура

Первый этап — строительная компания сообщает покупателям или участникам долевого строительства, что объект уже готов. Будущим жильцам направляют извещения, в которых указывают, когда и в каком порядке будут проводить показ квартиры и выдавать ключи. Сообщить эту информацию могут обычным письмом, по электронной почте или лично. Иногда также рассылают уведомления по телефону или сообщением в мессенджере, но это незаконные способы.

Если будущий владелец жилья не явится на приёмку квартиры в течение двух месяцев, застройщик вправе оформить документы самостоятельно. Это прописано в 214-ФЗ. Соответственно, у покупателя не получится вовремя обнаружить дефекты нового жилья, а значит, он не сможет требовать их устранения.

В назначенный день владелец квартиры приезжает на объект с пакетом документов, которые подтверждают его личность и право собственности. Вместо него также может приехать официальный представитель с нотариально заверенной доверенностью. Со стороны застройщика на объект приходит представитель компании.

Покупатель осматривает помещения и, если проблем нет, подписывает акт приёма-передачи. Этот документ подтверждает, что строительная компания выполнила работы качественно, и претензий к ней нет.

Как подготовиться

Застройщик обязан уведомить о готовности объекта за месяц до конца строительства, дольщик — прибыть на место в течение двух. Если в строительной компании предлагают встретиться позже, чем через два месяца, это веский повод отправить застройщику письменную претензию. Это можно сделать письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, либо же передать претензию лично, потребовав представителя компании поставить отметку о получении документа. Так застройщик не сможет уклониться от участие в своевременной приёмке квартиры, а значит, и от дальнейшего устранения выявленных недостатков.

На объект нужно приехать с пакетом документов — взять с собой паспорт, оригиналы договоров со строительной компанией (например, договор долевого участия), копию паспорта квартиры.

Также рекомендуем иметь при себе:

• блокнот и карандаш для записей;
• лист бумаги, спички — с их помощью можно проверить плотность закрытия окон и вентиляцию;
• мел или маркер — ими будут помечаться обнаруженные дефекты;
• фотоаппарат, чтобы сделать снимки всех недочётов;
• лазерный дальномер или рулетку, чтобы измерять параметры стен и потолков, перепады расстояния;
• вертикальный отвес, чтобы проверить, ровные ли стены в квартире и перпендикулярны ли они потолку;
• индикаторную отвёртку, чтобы протестировать работу розеток.

Как провести приёмку квартиры

Первое, что следует помнить — процесс не имеет ограничений по времени, и неважно, выполняется ли приёмка новой квартиры с чистовой отделкой, с предчистовой или вообще без отделки. В законе не прописаны никакие чёткие сроки, а значит, можно осматривать помещения хоть весь день, чтобы выявить все недостатки.

Рассказываем весь алгоритм по пунктам. Приёмка начинается с проверки документов — как со стороны застройщика, так и со стороны покупателя. Строительная компания изучает паспорт собственника, ДДУ, доверенность, если на встречу пришёл представитель. Будущий владелец квартиры, в свою очередь, должен запросить следующие документы:

• акт ввода объекта в эксплуатацию, который подтверждает, что объект действительно готов к сдаче;
• акт приёма-передачи квартиры;
• паспорта и гарантийные талоны на установленные в квартире двери и счётчики.

Иногда недобросовестные застройщики предлагают подписать акт приёма-передачи квартиры в офисе ещё до осмотра — якобы для того, чтобы сэкономить время. Это делать нельзя: даже если вы потом выявите существенные недостатки в ремонте или отделке, заставить застройщика устранить их уже не получится. Поэтому все подписи — только после тщательного осмотра помещений.

Как принять квартиру без отделки

Приёмка квартиры без отделки будет отличаться от осмотра жилья с уже готовым ремонтом, поскольку застройщик выполнил разный объём работ. На что обратить внимание в квартире с черновой отделкой:

• Площадь помещений. Фактические размеры должны совпадать с теми, что указаны в проектной документации. Для этого нужно измерить площадь каждой комнаты с помощью рулетки и сложить все полученные цифры. Также необходимо измерить все углы, чтобы они равнялись 90 градусам, и проверить вертикальность стен.
• Инженерные коммуникации. Электросеть должна быть изолирована, системы отопления и водоснабжения — не иметь протечек, трубы и провода — находиться в нужных местах и быть надёжно закреплены.
• Окна и двери. Важно, чтобы они открывались плавно, не скрипели, не было видимых щелей, конструкции выглядели качественными.
• Стены. Не должны иметь неровностей, лишних отверстий.
• Вентиляция. Воздух в помещениях должен быть чистым и не иметь посторонних запахов. Также рекомендуем проверить тягу вентиляции. Для этого нужно зажечь спичку и поднести её к воздуховоду. Если пламя наклоняется в сторону отверстия — значит, присутствуют достаточная тяга и хорошая циркуляция.

Отдельное внимание стоит уделить входной двери. Важно внимательно проверить, легко ли она открывается и закрывается, нет ли царапин на поверхности, в каком состоянии ручка, глазок, звонок. Замок должен работать без особых усилий, если он заедает — это повод потребовать от застройщика решить проблему.

Приёмка квартиры с отделкой

Принимать квартиру с чистовой или с предчистовой отделкой нужно ещё более тщательно, чем помещения без отделки. Квартиры, в которых был проведён ремонт от застройщика, дополнительно оснащаются светильниками, сантехникой, системой отопления. На стенах наклеены обои, на полах уложено покрытие. Все обязательства по отделке, которые должен выполнить застройщик, отражаются в документах — договоре и проектной документации.

Из этого следует, что покупателю нужно проверить не только размеры помещений и другие основные характеристики, но и качество ремонта — покраски и поклейки стен, укладки напольного покрытия, сантехники, коммуникаций. Важно также понять, соответствует ли стоимость ремонта заявленной в документах, то есть не использовал ли застройщик более дешёвые материалы.

Чек-лист приёмки квартиры

Перечислим основные пункты и правила, как самостоятельно проверить квартиру и ничего не забыть.

Как принимать придомовую территорию

Неважно, покупаете ли вы жильё в типовом ЖК или в доме бизнес-класса — важно не только осмотреть жилые помещения, но и придомовую территорию. Даже во приёмки квартиры в современной новостройке в Москве или других крупных городах могут возникнуть незапланированные ситуации, и не всегда это зависит от добросовестности застройщика.

Поэтому во время визита на объект важно оценить:

• есть ли неровности и трещины на полу и стенах всего дома и конкретного подъезда;
• работают ли лифты — даже если объект не сдан, хотя бы один должен быть в исправном состоянии;
• закрываются ли подъездные двери, работают ли автоматические доводчики, если они есть;
• нет ли протечек в технических помещениях.

Как должен выглядеть дефектный акт

Если недочётов не обнаружено, можно подписывать акт приёма-передачи и забирать ключи. В случае обнаружения проблем — составляется дефектный акт, где указываются все существенные недостатки. Также в документе прописывается, сколько времени потребуется для их устранения. На практике это занимает не более двух-трёх недель, однако официальный срок устранения недостатков — до 60 дней.

Найти образцы дефектного акта можно в интернете. Обычно он представляет собой таблицу, обнаруженные дефекты, их количество, способ устранения. Также в верхней части документа необходимо указать реквизиты застройщика и данные покупателя.

Документ составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами.

Как подписать документы после приёмки квартиры

До 2022 года покупатели не подписывали акт приёма-передачи, если при осмотре квартиры были выявлены любые недостатки. Сейчас правила поменялись — заверять документы нельзя, если обнаружены существенные дефекты — например, помещение непригодно для проживания, либо недостатки нельзя устранить насовсем, либо на их устранение потребуются большие временные и денежные траты. Примеры: неработающая канализация, сломанные двери и окна, плесень на стенах, длинные и глубокие трещины, серьёзные проблемы с электропроводкой. Любые несоответствия ДДУ также считаются существенными недостатками.

Если проблемы несущественные — акт приёма-передачи подписывается одновременно с дефектным актом, а застройщик берёт на себя обязательства устранить все недостатки в течение 60 дней. Когда работы будут проведены, он пригласит на повторный осмотр. Также стоит помнить, что строительные компании дают гарантию 3 года на дом, и если в этот период появились новые проблемы — стоит направить претензию застройщику, и он обязан их решить.

Заключение

1. Неважно, в каком городе или ЖК вы покупаете квартиру, за наличные средства или в ипотеку — важно тщательно осмотреть жильё, прежде чем забирать ключи и подписывать акт приёма-передачи.
2. Приёмка квартиры — обязательная процедура и для покупателя, и для застройщика. Если строительная компания предлагает подписать документы заранее — не соглашайтесь, поскольку потом предъявить ей претензии не получится.
3. Нет чётких ограничений, сколько времени даётся на приёмку — если необходимо, можно потратить на это целый день.
4. Приёмка квартир с черновой, предчистовой и чистовой отделкой происходит по разным алгоритмам: если в первом случае необходимо оценить только размеры помещений, наличие повреждений, состояние коммуникаций, то в остальных — ещё и тщательно проверить качество ремонта.
5. Если при приёмке обнаружены недостатки, их необходимо отразить в дефектном акте, который подписывается обеими сторонами.
6. В зависимости от того, насколько существенные проблемы выявлены, будут различаться действия при финальном подписании документов. Если недостатки серьёзные — акт приёма-передачи не подписывается, если нет — заверяется обеими сторонами одновременно с дефектным актом.