Какой налог на коммерческую недвижимость в Москве и как он рассчитывается?

На коммерческую недвижимость, так же как и на жилую, необходимо платить налог. Это обязательное требование для всех организаций, которые работают на территории России и имеют на балансе квадратные метры. К иностранным компаниям, у которых в нашей стране нет постоянного представительства, но есть недвижимость, это тоже относится. Расскажем, как рассчитывается налог на коммерческую недвижимость и кому его нужно платить.

Что относится к объектам налогообложения

Для российских и иностранных организаций требования к коммерческой недвижимости разные.

К объектам налогообложения российской компании может относиться:

• Недвижимость, которая учитывается на балансе как основное средство, если налоговая база в отношении неё определяется как среднегодовая стоимость ( пп. 1 п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375, ст. 378, ст. 378.1 НК РФ). Даже передача такого объекта во временное пользование или участие в совместной деятельности не освобождает от уплаты налога. К примеру, гараж, налогообложение которого ведётся по среднегодовой стоимости, подпадает под эту категорию.
• Недвижимость, расположенная на территории России и принадлежащая компании на праве собственности (хозяйственного ведения) либо полученная по концессионному соглашению, налоговая база которой определяется кадастровой стоимостью (пп. 2 п. 1 ст. 374, п. 2 ст. 375 НК РФ). Типичный пример — торгово-офисное здание с арендаторами, например, магазинами, фудкортом и химчисткой.

Объекты налогообложения для иностранной организации — это:

• Недвижимость, которую использует постоянное представительство, если компания ведёт деятельность через него. В этом случае налогообложение происходит так же, как у российских компаний. Например, налог уплачивается за служебное жильё сотрудников.
• Недвижимость, которая находится на территории России и принадлежит компании по праву собственности, получена по концессионному соглашению, налоговая база которой определяется кадастровой стоимостью. Актуально для организаций, у которых нет постоянного представительства в нашей стране.

В каких случаях не нужно платить налог

Освобождение от уплаты имущественного налога возможно в следующих ситуациях:

1. Имущество не подлежит налогообложению. Недвижимость компании указана в перечне объектов, освобождённых от уплаты налогов (п. 1 ст. 374 НК РФ, ст. 130 ГК РФ).
2. Движимое имущество. Налог не начисляется на движимое имущество, в том числе объекты основных средств, относящиеся к первой и второй амортизационным группам.
3. Применение упрощенной системы налогообложения (УСН). При использовании УСН налог не уплачивается на имущество, оценка которого производится по среднегодовой стоимости.
4. Применение единого сельскохозяйственного налога (ЕСХН). Не облагается налогом недвижимость, используемая в сельскохозяйственной деятельности. Налоговые льготы. Компании предоставлены федеральных или региональных льгот, освобождающих от уплаты имущественного налога (п. 3 ст. 56, п. 2 ст. 372 НК РФ).
5. Нематериальные активы. Имущество, относящееся к нематериальным активам, не подлежит налогообложению.

Какие ждут штрафы за несдачу декларации и неуплату налога

За неуплату налога придётся заплатить:

• 20% от суммы задолженности, но не менее 40 000 рублей, если занижение налоговой базы произошло из-за грубого нарушения правил учёта доходов, расходов и объектов налогообложения.
• 20% от суммы неуплаченного налога при занижении налоговой базы, неверном расчёте налога или других противоправных действиях.
• 40% от суммы неуплаченного налога в случае умышленной неуплаты вследствие занижения налоговой базы, некорректного расчёта или иных противоправных действий (бездействия).

За несвоевременную подачу декларации назначат штраф:

• Организации — в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц (полный или неполный) просрочки. Минимальный размер штрафа — 1000 рублей, максимальный — 30% от неуплаченной суммы налога. Возможна также блокировка банковского счета.
• Должностному лицу — штраф от 300 до 500 рублей или предупреждение.

Когда сдавать налоговую декларацию

Отчётность по налогу на имущество организаций за 2024 год следует подать не позднее 25 февраля 2025 года. Если эта дата выпадает на выходной или праздничный день, срок переносится на ближайший рабочий день. Декларация подаётся в инспекцию ФНС по месту нахождения имущества (п. 1 ст. 386 НК РФ).

Однако, если имущество находится в разных ИФНС одного субъекта России, облагается по среднегодовой стоимости, и региональное законодательство не предусматривает нормативов отчислений в местные бюджеты, допускается подача единой декларации в одну инспекцию. Для этого организация, состоящая на учёте в нескольких ИФНС, должна уведомить региональное Управление ФНС о своём намерении до 1 февраля 2025 года, используя форму, утверждённую приказом ФНС от 19 июня 2019 года № ММВ-7-21/311@. На рассмотрение уведомления отводится 10 дней. В случае отказа налоговый орган обязан уведомить организацию в тот же срок.

Изменить порядок подачи декларации или ИФНС в течение года невозможно. Выбор, сделанный до 1 февраля, окончателен. Крупнейшие налогоплательщики подают декларацию по месту регистрации — в межрегиональную или межрайонную инспекцию, указывая КПП и код ИФНС для каждого объекта.

Российские организации, владеющие недвижимостью за рубежом, облагаемой налогом в России, подают декларацию в свою инспекцию по месту нахождения. Сумма налога, уплаченная за границей, может быть зачтена при оплате в нашей стране (при предоставлении подтверждающих документов). В случае полного или частичного покрытия налога заграничной оплатой разница возмещается или налог не уплачивается вовсе.

Размер ставки, налоговый и отчётный период

Региональные власти самостоятельно устанавливают ставку налога на имущество организаций, однако она не может превышать 2,2%. Если налоговая база определяется по кадастровой стоимости — максимальная ставка составляет 2,5% (до 2025 года — не более 2%). Узнать действующую в вашем регионе ставку можно на официальном сайте Федеральной налоговой службы.

Налог на коммерческую недвижимость как в Москве, так и в других регионах рассчитывают и платят за год. Срок уплаты — 28 февраля года, следующего за отчётным.

В случае, если региональным законодательством предусмотрена уплата авансовых платежей, их необходимо внести до 28 числа месяца, следующего за отчётным периодом. Длительность отчетного периода зависит от метода оценки имущества:

• при налогообложении по кадастровой стоимости: первый, второй и третий кварталы;
• при налогообложении по среднегодовой стоимости: первый квартал, полугодие и девять месяцев.

Как определить налоговую базу

Налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой или среднегодовой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость определяется данными Единого государственного реестра недвижимости на 1 января отчётного года, за который компания будет уплачивать налог либо авансовый платёж. В случае невозможности использования кадастровой стоимости применяется среднегодовая стоимость.

Расчёт налоговой базы производится для каждого объекта недвижимости индивидуально. Изменения в составе имущества в течение года (появлялись или выбывали объекты) требуют отдельного расчёта базы для каждого случая.

Если объект находится на территории нескольких субъектов РФ, налоговая база делится пропорционально доле его балансовой стоимости в каждом субъекте. Её необходимо определить самостоятельно на основе физических характеристик или оценочной стоимости.

Как рассчитать налог на имущество организаций

Налог на имущество организаций может рассчитываться двумя способами: по кадастровой или среднегодовой стоимости. Рассмотрим каждый из них.

Расчёт по кадастровой стоимости

Этот метод требует отдельного расчёта для каждого объекта недвижимости. При этом учитываются следующие факторы:

• Наличие льгот по налогу на имущество организаций.
• Время владения. Объект недвижимости мог находиться в собственности не весь год.
• Изменение кадастровой стоимости. В течение года кадастровая стоимость объекта могла варьироваться из-за изменения его характеристик.
• Отсутствие отдельной кадастровой стоимости для помещения. Если кадастровая стоимость указана только для здания в целом, расчёт налога (включая авансовые платежи) осуществляется в общем порядке. Стоимость помещения придётся определить самостоятельно — пропорционально его площади в общей площади здания.

Для расчёта налога используйте формулы:

Налог за год = Кадастровая стоимость с 1 января года, за который платите налог × Ставка налога — Авансовые платежи за первый, второй, третий кварталы

Авансовый платёж = Кадастровая стоимость с 1 января года, за который платите налог × ¼ × Ставка налога

Расчёт по среднегодовой стоимости

Налог за год = Среднегодовая стоимость недвижимости × Ставка налога

В свою очередь, среднегодовая стоимость недвижимости определяется как сумма бухгалтерской остаточной стоимости недвижимости на первое число каждого месяца года и на 31 декабря, разделенная на 13.

Сумма авансовых платежей вычитается из общей суммы налога, определяя окончательную цифру к уплате.

Авансовые платежи по среднегодовой стоимости рассчитываются следующим образом:

• 1 квартал: сумма остаточной стоимости на 1 января, 1 февраля, 1 марта, 1 апреля / 4 × Ставка налога.
• Полугодие: сумма остаточной стоимости на 1 января, 1 февраля, 1 марта, 1 апреля, 1 мая, 1 июня и 1 июля / 7 × Ставка налога.
• 9 месяцев: сумма остаточной стоимости на 1 января, 1 февраля, 1 марта, 1 апреля, 1 мая, 1 июня, 1 июля, 1 августа, 1 сентября и 1 октября / 10 × Ставка налога.

Заключение

1. На коммерческую недвижимость необходимо рассчитывать и уплачивать налог так же, как и на жилую. Требование актуально и для российских, и для иностранных компаний.
2. Для российских и зарубежных организаций требования к коммерческой недвижимости разные.
3. Если не сдать декларацию и не уплатить налог, на компанию могут наложить штрафы. При этом есть случаи, когда объект может быть освобождён от уплаты налога.
4. Налог на имущество организаций можно рассчитать двумя способами: по кадастровой или среднегодовой стоимости. Для каждого метода есть свои формулы и условия.