Как заработать на аренде коммерческой недвижимости?

В периоды, когда в стране высокая инфляция, многие задумываются о том, как сохранить и приумножить свои накопления. Вкладывать деньги в жилую недвижимость не слишком выгодно — доходность по ней в средней составляет 5-7% годовых, что втрое ниже ставок по банковским вкладам. Поэтому сегодня многие инвесторы обращают внимание на коммерческую недвижимость, на которой можно заработать в 1,5-2 раза больше, чем на жилой. Расскажем, как выбрать объект и построить успешный бизнес на аренде коммерческой недвижимости.

Стартовый капитал

Распространенное заблуждение: инвестиции — удел исключительно состоятельных людей. На самом деле, инвестором может стать любой человек, который вкладывает деньги в проект с целью получения прибыли. Даже сдача бабушкиной квартиры в аренду — это, по сути, инвестиции, пусть и не самые высокодоходные.

Рассмотрим инвестиции в коммерческую недвижимость. Начальный капитал сопоставим со стоимостью жилья: за 10-13 миллионов рублей в Москве можно купить однокомнатную квартиру или несколько офисных помещений в бизнес-центре класса В или С.

Однако доходность коммерческой недвижимости значительно выше. Аренда аналогичного по площади коммерческого помещения (30-38 кв.м) принесет от 92 тысяч рублей в месяц против 55-67 тысяч рублей за жилую квартиру.

Такая разница объясняется не только высоким спросом, но и методикой ценообразования. Цены на аренду квартир не привязаны к площади, в то время как плата за коммерческую недвижимость обычно рассчитывается за квадратный метр. В престижных локациях арендная ставка может достигать 440 тысяч рублей за метр в квадрате в год.

Преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость:

1. Высокая доходность: 8-12% годовых, в зависимости от условий и арендной ставки. Хотя сейчас она ниже средней доходности банковских вкладов, зато остаётся стабильной в течение последних 7 лет. В отличие от депозитов, доходность которых колебалась — например, опускалась до 5% в 2018 году. 
2. Стабильный пассивный доход и отсутствие лишних трат: ремонт осуществляют арендаторы, их поиск — задача брокеров, страхование — тоже за счёт арендатора.

Расходы и риски

Инвестиции в коммерческую недвижимость привлекательны своей потенциальной доходностью, но требуют тщательного анализа и значительных усилий. В отличие от жилой недвижимости, вложения в офисы, склады или торговые помещения сопряжены с более высокими расходами и рисками.

Ключевая статья затрат — налогообложение. Некоторые собственники жилой недвижимости уклоняются от налогов, сдавая квартиры в аренду неофициально. Однако для коммерческой недвижимости это невозможно. Чаще всего инвесторы регистрируют ИП и платят налог в размере 6% от оборота. Важно отметить, что самозанятые не могут сдавать коммерческую недвижимость в аренду.

Дополнительные расходы связаны с привлечением брокеров для поиска арендатора. Их комиссия составляет от 50 до 100% от месячной арендной платы единоразово. Также придётся потратить деньги на бухгалтера, но на этом можно сэкономить, если нанять фрилансера или обратиться в аутсорсинговую компанию.

Покупка квартиры на первом этаже жилого дома для коммерческих целей тоже влечёт дополнительные затраты. Её нужно перевести в нежилой фонд, что стоит от 500 тысяч рублей.

Главный риск для инвестора — внезапный уход арендатора и длительный поиск нового. Чтобы минимизировать негативные последствия, нужно прописать в договоре конкретный срок, за который арендатор должен уведомить владельца.

Выбор объекта

Поиск подходящего объекта может длиться до полугода. Рентабельность бизнеса на аренде недвижимости во многом определяется месторасположением объекта. В частности, для заведений общепита ключевой фактор успеха — выгодная локация с высокой проходимостью и хорошая видимость с улицы.

Перед заключением договора аренды необходимо тщательно проверить состояние здания: оценить качество стен, инженерных коммуникаций, включая водоотвод, а также осмотреть подвал на наличие следов затопления. Оптимальным вариантом считается помещение с минимальным количеством колонн и внутренних углов.

Лучший вариант планировки — прямоугольник. Она позволяет арендатору самостоятельно зонировать пространство с помощью внутренних перегородок.

Какие объекты коммерческой недвижимости стоит рассмотреть в первую очередь:

• Помещения в новых ЖК. Главный плюс — их можно купить на этапе котлована и заработать не только на сдаче в аренду, но и на перепродаже. Из минусов — высокая стоимость и невозможность взять ипотеку. Доходность — 8-11% годовых.
• Апартаменты. Дешевле, чем квартиры, при этом сдавать их можно и как жилое, и как нежилое помещение. При этом стоит учесть, что коммунальные платежи и налоги на апартаменты выше, чем на квартиры. Доходность — 8-9% годовых.
• Склады. Неизменно пользуются спросом, особенно современные объекты. Из минусов — высокая цена: от 100 тысяч рублей за квадратный метр при средней площади 600-700 «квадратов». Доходность — 10-12% годовых.
• Небольшие офисные блоки. Привлекательны невысокой ценой, сравнимой со стоимостью квартиры, и возможностью покупки на этапе строительства. Но есть и недостатки — нет льготной ипотеки и нужно очень тщательно выбирать локацию. Доходность — 9-11% годовых.
• Машино-места. Можно купить дёшево и не тратить впоследствии большие суммы на обслуживание объекта. К тому же в современных ЖК с большим числом жильцов спрос на такие объекты всегда высокий. Но стоит обратить внимание на качество строительства дома — если оно низкое, повышается риск форс-мажоров, например, затопления парковки. Доходность — 9-12% годовых.
• Помещения под ПВЗ. Из плюсов — низкий порог входа: можно купить неликвидную квартиру или помещение в подвале за небольшую сумму. Однако недвижимость потребуется перевести из жилой в нежилую, а это — траты от полумиллиона и сроки от полугода. Доходность — 9-12% годовых.

Покупка доли в ПИФах недвижимости

Инвестиции в ПИФы — это альтернативный способ участия в рынке недвижимости без непосредственной покупки объектов. ПИФы, которые управлением жилой и коммерческой недвижимостью, предлагают пайщикам вкладываться либо в квадратные метры, либо в ценные бумаги.

Прибыль, которую получил ПИФ от сдачи активов в аренду или перепродажи, после вычета комиссии УК распределяется между пайщиками. Размер дохода прямо пропорционален объёму приобретённых паёв и эффективности инвестиционной стратегии ПИФа.

Порог вхождения в ПИФ — средняя стоимость хорошей квартиры. Однако такие инвестиции — один из самых надёжных вариантов на рынке инвестиций. Все активы застрахованы, а на недвижимость всегда есть спрос.

В последние годы средняя доходность ПИФов недвижимости достигала 11%. Наиболее высокую доходность демонстрировали фонды, инвестирующие в складскую недвижимость (9-12%), за которыми следовали фонды офисной (7-9%) и торговой (5-8%) недвижимости.

При этом важно помнить, что доходность ПИФов не гарантирована. Пайщики могут потерять прибыль из-за некомпетентности управляющей компании или форс-мажоров на рынке. Чтобы минимизировать риски, необходимо периодически диверсифицировать портфель.

Инвестирование в ПИФы больше подходит опытным инвесторам, которые обладают глубоким пониманием рынка.

Заключение

1. В периоды высокой инфляции важно найти активы, которые помогут сохранить и приумножить деньги. Выгодным вложением средств может стать покупка коммерческой недвижимости.
2. С точки зрения инвестиций у коммерческих помещений много преимуществ перед жилыми: более высокая доходность, возможность создать стабильный пассивный доход — например, построить бизнес по сдаче коммерческой недвижимости в аренду. Однако есть и подводные камни: более высокие налоги, необходимость привлекать брокеров и бухгалтеров, нередко — затраты на перевод недвижимости из жилой в нежилую.
3. Инвестировать можно в разные объекты: офисы, склады, апартаменты, машино-места, помещения под пункты выдачи заказов. У каждого варианта есть как плюсы, так и минусы.
4. Отличная альтернатива для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость без прямого участия — ПИФы. Это надёжный инструмент, который при грамотном подходе может принести хорошую прибыль.