В столице постоянно возводят новые жилые комплексы. А это значит, что рынок недвижимости одновременно предлагает сотни, если не тысячи вариантов квартир. И те, кто приобретает жильё впервые, могут запутаться в таком многообразии. Рассказываем, как выбрать квартиру в новостройке и на какие нюансы обратить особо пристальное внимание.
Выбираем район
Если нет конкретных предпочтений, определиться с локацией может быть непросто — особенно, если речь идёт о таком большом городе, как Москва. Поэтому лучше сначала выбрать приоритетные направления, а уже потом сужать круг поиска.
При этом не стоит ориентироваться только на место работы или учёбы — оно может измениться. Но если вы работаете в компании долго и не планируете увольняться в ближайшие годы, то этот параметр можно принять во внимание. Аналогичная ситуация — если вы хотите отдать детей в престижную школу, в которую можно попасть только по месту прописки. В этом случае стоит поискать квартиру неподалёку.
На что обратить внимание при выборе района:
- Транспортная доступность. Оцените, как близко к транспортным узлам находится жильё, насколько загружены магистрали поблизости, как в районе планируют развивать транспорт в ближайшее время.
- Социальная инфраструктура. Уточните, есть ли на территории ЖК школа, а если нет — насколько далеко находятися остальные. Также стоит обратить внимание на расположение детских садов, поликлиник, магазинов, торговых центров, спортзалов и так далее.
- Расстояние до метро. Этот параметр лучше проверить лично по Яндекс. Картам, потому что продавец может приукрасить действительность. Кроме того, нужно учитывать ситуацию на дорогах — метро может быть не очень далеко, но добраться до него можно только по единственной дороге, где вечные пробки.
- Экология. Оцените, сколько в районе зелёных зон и водоёмов, чистый ли воздух (для этого есть специальные экологические рейтинги), есть ли промышленные предприятия.
- Планы развития района. Поищите информацию в СМИ и на сайте администрации — планируют ли рядом с выбранной локацией открывать новые станции метро, строить транспортные развязки, возводить культурные объекты или крупные торговые центры.
Выбираем лучшую квартиру в новостройке
Первое, на что стоит обратить внимание — к какому типу относится жильё: квартира или апартаменты. Апартаменты намного дешевле, но по закону это нежилая недвижимость, а значит, прописаться в них нельзя. Кроме того, апартаменты намного дороже обслуживать: выше коммунальные платежи и налог собственность, нет возможности применить налоговые вычеты. Поэтому, если при выборе квартиры в новостройке вы видите подозрительно дешёвые предложения — убедитесь, что это не апартаменты. Этот вариант скорее подходит для инвесторов, которые покупают недвижимость для последующей сдачи в аренду.
Второй важный параметр — это срок введения дома в эксплуатацию, если вы покупаете квартиру на стадии котлована. Важно трезво оценить, как долго вы готовы ждать, пока дом будет строиться, и где будете в это время жить. Из плюсов такого подхода — можно существенно сэкономить на покупке недвижимости.
Также необходимо учесть собственные планы по расширению семьи. Если вы планируете долго жить в одиночестве — подойдёт и небольшая студия площадью 25 квадратных метров, а вот вдвоём там будет уже тесно. Речь не только о том, насколько большая кровать будет стоять в квартире — для двух человек нужно два рабочих места, больше места для гардеробной, хранения чемоданов и так далее. И тем более не стоит рассматривать маленькую студию, если вы планируете заводить детей.
Иногда молодым семьям советуют брать просторные квартиры «на вырост», но практического смысла в этом нет. Гораздо проще в будущем поменять квартиру, если появится необходимость.
Если вы покупаете недвижимость не на длительный срок — например, через несколько лет планируете переезд в другую страну — присмотритесь к небольшим квартирам с простой планировкой. Их проще всего продать.
Такой же вариант — подойдёт тем, кто рассматривает покупку недвижимости как инвестицию. Однушки и студии легко сдать в аренду, кроме того, они всегда дорожают быстрее, чем просторное жильё.
При покупке квартиры обязательно уточните, сдаётся ли она с отделкой или без. В первом случае вы сможете заселиться сразу, а значит, не придётся тратить деньги на съём жилья. Конечно, ремонт от застройщика рано или поздно придётся переделывать, но на первое время это действительно хороший вариант.
Рассчитываем бюджет покупки
Чтобы решить, какую новостройку выбрать в Москве, важно принимать во внимание ещё и собственные финансовые силы.
Предположим, вы покупаете недвижимость в ипотеку. Какие факторы стоит учесть:
- Первоначальный взнос. Определите, какую сумму вы можете потратить на это. Чем она больше — тем выше шанс одобрения кредита.
- Ежемесячный платёж. Трезво оцените свои силы — при идеальном раскладе его размер не должен превышать 30-40% дохода.
- Страховка или кредитные каникулы. Узнайте, есть ли возможность их оформить — так вы минимизируете риски в случае внезапного увольнения с работы.
- Срок кредита. Подумайте, как скоро вы хотите его погасить. Ипотека на 20-30 лет предусматривает низкий ежемесячный платёж, но зато переплата будет внушительной.
- Ремонт и покупка мебели. Обязательно заложите в свой бюджет деньги на эти расходы. При этом нужно учесть, что отделочные работы могут стоить в среднем на 30% выше, чем вы изначально запланировали — в процессе смета может изменяться и расширяться.
Опираясь на полученные данные, рассчитайте сумму своей ипотеки в онлайн-калькуляторе. Его можно найти на сайтах большинства банков. Сравните несколько предложений, чтобы выбрать самый привлекательный вариант.
Репутация и надежность застройщика: выбираем с умом
Это один из самых важных этапов подготовки к покупке квартиры. Если девелопер строит только дорогие объекты — это необязательно значит, что он всё делает на высшем уровне, и наоборот.
Заранее изучите всю имеющуюся информацию о застройщике. Почитайте форумы дольщиков, отзывы реальных людей в социальных сетях, поищите статьи в СМИ, которые пишут про громкие скандалы в сфере недвижимости. Также обязательно загляните в Единый реестр застройщиков на сайте наш.дом.рф — там указано, сколько всего объектов реализовала строительная компания, какие были построены с задержкой и так далее.
Всю информацию о новостройке можно узнать в офисе продаж девелопера. Заодно вы сможете лично изучить строительную площадку. Так будет проще понять, действительно ли удобно добираться до метро, что находится рядом с будущим домом, как продвигаются работы.
В офисе продаж не стесняйтесь задавать все интересующие вопросы, попросите рассказать об отделке, о том, на какие стороны света выходят окна интересующего жилья, кто будет вашими соседями. Потребуйте показать макет объекта. И обязательно спросите про скидки — это вас ни к чему не обязывает. Застройщики часто идут навстречу покупателям, которые приобретают последние квартиры или, например, готовы быстро погасить кредит.
На что обратить внимание в документах при покупке новостройки
При покупке квартиры на стадии котлована застройщик и покупатель заключают договор долевого участия. Его нужно внимательно изучить. Убедитесь, что в нём прописаны точные характеристики недвижимости, сроки ввода в эксплуатацию и передачи ключей, сумма компенсации, если договорённость будет нарушена. Обратите внимание, что в документе сказано о форс-мажорах — иногда недобросовестные девелоперы составляют бумаги так, чтобы не платить за сорванные сроки.
Второй важный документ — проектная декларация. В ней будет указаны не только характеристики будущего дома, но и всей окружающей инфраструктуры. Убедитесь, что в документе есть детские сады, школы, паркинг, спортивные площадки и так далее. Пообщайтесь с жильцами уже сданных домов, чтобы удостовериться, что девелопер выполнил все обещания.
Чтобы минимизировать риски, поищите информацию о том, не было ли у строительной компании приостановок регистрации договоров долевого участия. Если такое случалось часто — это тревожный звонок.
Юридические тонкости при покупке квартиры в новостройке
При заключении договора ДДУ застройщики не получают деньги от покупателя напрямую. Все средства лежат на специальных эскроу-счетах до тех пор, пока объект не будет сдан. А девелопер использует средства банков. Это позволяет потенциальному покупателю чувствовать себя в безопасности. Если объект не будет достроен, деньги ему вернут.
Процедура покупки квартиры в новостройке проходит следующим образом:
- Стороны подписывают договор долевого участия.
- Документ регистрируют в Росреестре.
- Покупатель вносит деньги на эскроу-счёт. Средства замораживают там до конца строительства.
- После того, как объект сдан, застройщик получает деньги, а покупатель — ключи. Если девелопер обанкротился и не выполнил свои обязательства, дольщику возвращают его средства.
Купить квартиру на стадии котлована можно как за наличные, так и в ипотеку. Если речь идёт о кредите, на эскроу-счёт поступают первоначальный взнос от покупателя и сумма, которую ему одобрил банк. Кстати, список финансовых организаций, которые работают с конкретным девелопером — тоже своеобразный способ его проверить. Чем крупнее и известнее банки, тем надёжнее застройщик.
Как выбрать квартиру в новостройке в кризис
Если ситуация в стране нестабильная, а жильё нужно прямо сейчас, важно подойти к покупке ещё более ответственно. Рекомендуем придерживаться следующих правил:
- Рассматривать наиболее доступные варианты.
- Выбирать квартиры, которые могут подойти и для аренды, если число потенциальных покупателей резко сократится.
- Покупать жильё на стадии котлована, чтобы сэкономить.
- Отдавать предпочтение семейным покупателям — у них больше программ государственной поддержки.
- Выбирать квартиры с полной отделкой — так не придётся тратить деньги на ремонт.
- Искать жильё рядом с транспортными узлами, деловыми и торговыми центрами.
- Ориентироваться на районы, где мало новостроек — это повысит шансы на выгодную перепродажу.
Заключение
- На московском рынке недвижимости огромное количество предложений. Если вы не знаете, как выбрать новостройку — начните с района. Определите направление, а уже потом сужайте круг поиска.
- При выборе квартиры важно обращать внимание на любые мелочи. Вид недвижимости, наличие отделки, привлекательность для покупателей, если недвижимость нужно будет перепродать — досконально изучите все вопросы, чтобы сделать правильный выбор.
- Обязательно поинтересуйтесь репутацией застройщика. Деньги дольщиков сегодня хорошо защищены государством, но если девелопер заморозит объект, вы потеряете средства из-за инфляции.
- Квартиру в новостройке можно купить как за наличные, так и в ипотеку. Во втором случае трезво рассчитайте свои силы, чтобы ежемесячный платёж не отнимал больше 30-40% бюджета.