Покупка квартиры в новостройке — один из самых надёжных способов сохранить капитал от инфляции и получить прибыль. В отличие от банковских вкладов, недвижимость способна приносить двойную выгоду: рост стоимости самого объекта и регулярный доход от сдачи в аренду. Однако, чтобы инвестировать действительно успешно, надо тщательно изучить рынок. В этой статье мы расскажем, как выбрать новостройку для инвестиций, и разберём четыре ключевых шага: от постановки цели до проверки конкретной квартиры.
Инвестиционные стратегии делятся на три типа, и от вашего выбора зависят все остальные параметры — локация, метраж и класс жилья.
Если, например, вам нужны деньги на обучение ребенка через несколько лет, выбирайте перепродажу. Если хотите прибавку к пенсии — аренду. Смешивать стратегии рискованно: квартира «для себя» не всегда подходит для сдачи.
Хорошее местоположение — это уже половина успеха. Даже идеальная по планировке квартира в неудачном районе будет пустовать или дешеветь. Оценивайте локацию по трём пунктам: город, район и конкретная улица.
Новостройки для инвестиций необязательно выбирать в Москве, Санкт-Петербурге или месте, где вы живёте. Ищите города с растущей экономикой, где есть новые заводы и университеты, большой туристический поток. Например, города-миллионники или областные центры в радиусе 200 километров от Москвы (Тула, Калуга, Владимир) часто показывают лучший рост цен, чем столица. Обратите внимание на города с дефицитом аренды — там доходность выше.
Важный критерий — транспортная доступность. Лучше выбирать дом в 10–15 минутах ходьбы от метро, МЦД или крупной остановки автобусов. Также необходимо изучить качество этой дороги. Если путь проходит через освещённый сквер или благоустроенные дворы — это дополнительный плюс. Если вдоль оживленной трассы без тротуаров — это минус, и, скорее всего, арендаторы будут требовать скидку.
Большое значение также имеет инфраструктура. Чтобы знать, на что обратить внимание, составьте портрет вашего будущего жильца или покупателя:
В последнем случае даже транспортная доступность может отойти на второй план.
Не забудьте проверить «шумовую карту» и карту промышленных зон через публичные кадастровые карты или сервисы типа «Яндекс.Карты». Убедитесь, что рядом нет мусорного полигона, железнодорожной ветки или кладбища. Если рядом аэропорт — проверьте, не заходят ли самолёты на посадку прямо над вашим ЖК.
После выбора района необходимо проанализировать рынок, чтобы в итоге не переплатить за жильё.
Соберите данные по нескольким ближайшим ЖК аналогичного класса и сравните цену за квадратный метр. Это можно сделать на сервисах «Домклик», «ЦИАН», «Яндекс.Недвижимость». Отфильтруйте объекты по сроку сдачи (ваш дом не должен быть дороже уже сданных аналогов). Если застройщик предлагает цену значительно ниже рынка — проверьте статус стройки и документы.
Также важно оценить перспективы развития района. Поищите следующую информацию:
Где брать информацию: телеграм-каналы градозащитников и урбанистов, сайт «Наш.дом.рф» (там есть проектные декларации и сроки), форумы жильцов соседних домов.
Избегайте районов, где одновременно строится много ЖК — к моменту сдачи вашей квартиры на рынок выйдет тысячи аналогичных лотов, и аренда упадёт в цене.
И, наконец, важно тщательно проверить застройщика. Сделать это можно по «Единому реестру проблемных объектов». Посмотрите, как часто он переносил сроки сдачи в прошлых домах.
Лучший вариант — ЖК, который уже сдан или находится на финальной стадии отделки (80% готовности).
Когда дом выбран, нужно определиться с квартирой. Рассказываем, на что обратить особое внимание при выборе новостройки для инвестиций.
Покупать квартиру без отделки для перепродажи — плохая идея. Если выбираете для себя или аренды — вложитесь в черновую отделку застройщика (стяжка и штукатурка) и сделайте косметический ремонт самостоятельно.
White box или чистовая отделка часто переоценена застройщиком на 30%.
В последние годы рынок показывает, что быстрых денег на перепродаже за год уже не получить — спрос охладили высокие ипотечные ставки. Зато растёт интерес к долгосрочной аренде как к альтернативе вкладам.
Подытожим:
И главное правило — чтобы выгодно продать, нужно сначала выгодно купить. Если вы договорились о скидке, выбрали удачный этаж или планировку по сниженной цене — вы уже в плюсе.
Удачи в инвестициях!
2021–2026 © ООО «ФОРМА»