Покупка квартиры на этапе котлована — отличная возможность сэкономить или даже заработать, перепродав её потом по более высокой цене. Однако этот способ инвестирования несёт и риски. Чаще всего — это серые схемы, в результате которых стройки замораживаются, а дольщики — остаются без жилья. Как не стать жертвой недобросовестного застройщика — расскажем в этой статье.
Есть несколько факторов, которые укажут на то, что с застройщиком лучше не связываться:
Существует ряд специальных сервисов, которые помогут проверить информацию о застройщике.
Так, на портале «Наш.дом.рф» размещены данные об аккредитованных компаниях и объектах их строительства. В частности, здесь можно ознакомиться с аналитикой в разрезе каждого дома, изучить каталог новостроек, единый реестр застройщиков, единый реестр проблемных объектов, единый реестр ЖСК. Также на сайте размещён сервис проверки строящегося жилья на соответствие федеральным законам и сведения, которые опубликованы в проектной декларации. Если выбранного застройщика на портале нет — это очень тревожный звонок.
На сайте также размещён Единый реестр проблемных объектов, где собран весь долгострой. Ещё одна полезная функция ресурса — список новостроек, которые продаются в соответствии с федеральным законом 214-ФЗ. Наличие выбранного дома в этом перечне — показатель того, что всё дольщики надёжно защищены от рисков. А адреса проблемных объектов в Москве можно узнать на сайте Столичного стройкомплекса.
Также рекомендуем заглянуть на сайт арбитражных судов — там можно уточнить, заведены ли в отношении застройщика уголовные дела. Кроме того, обязательно стоит изучить выписку ЕГРЮЛ из налоговой и проверить информацию о банкротстве в Едином федеральном реестре.
Хороший помощник для покупателя — Единый ресурс застройщиков. Он рассчитывает так называемую надёжность компаний на основе того, как соблюдались сроки по прошлым объектам.
Хороший способ быть в курсе событий — регулярно мониторить деловые СМИ. Они часто освещают проблемы строительных компаний. Достаточно всего лишь ввести название в строку поисковика. Из публикаций можно сделать выводы, были ли в практике застройщика недостроенные объекты, часто ли он задерживают сдачу домов или объявлял ли себя банкротом.
Все эти данные полезны тем, кто только выбирает квартиру и присматривается к девелоперам. Если вы уже заключили договор ДДУ — подпишитесь на группы застройщика в соцсетях или паблики, которые создали инициативные участники долевого строительства. На таких ресурсах можно найти дополнительную информацию о ходе работ.
Выше были общие рекомендации, теперь поговорим отдельно о каждом пункте.
Рейтинг надёжности застройщика
Его можно найти в Едином ресурсе застройщиков. Девелоперов можно отсортировать по:
В рейтинге представлено больше 13 тысяч российских новостроек. Но ориентироваться только на этот ресурс не нужно — как минимум потому, что это не государственная, а частная история, и по каким критериям рассчитывается надёжность — не всегда понятно. А ещё рейтинг не учитывает некоторые нюансы. Простой пример — строительство объекта начинала первая компания, которая задерживала сроки, а заканчивала — другая, которая сделала всё быстро и качественно. Но в карточке сданного объекта записей о таких тонкостях нет.
И помните, что банкротом могут стать даже солидные застройщики с высоким рейтингом. Тому есть как минимум несколько примеров.
Документы застройщика на официальном сайте
Чтобы проверить застройщика на специальных сервисах, нужно иметь его реквизиты. Их можно найти на официальном сайте в разделах «Юридическая информация», «Документы», «О компании» и подобных.
Если застройщик не выложил реквизиты на сайте — поможет портал «Наш.дом.рф». Туда девелоперы выкладывают типовые договоры, в которых содержится необходимая информация.
Выписка из ЕГРЮЛ
На сайте Федеральной налоговой службы можно проверить застройщика по ИНН или ОГРН. Портал выдаст вам выписку из ЕГРЮЛ, в которой содержится полная юридическая информации о компании. Также подобный запрос можно послать через сервис «Тинькофф».
На какие пункты обратить внимание в выписке:
«Наш.дом.рф» — это единая информационная система жилищного строительства. Все застройщики обязаны вносить туда сведения о своих объектах — в частности, разрешение на строительство и проектную декларацию. Их можно найти в разделе «Карточка дома», который находится во встроенном сервисе «Проверка новостроек».
В каталоге новостроек можно изучить все интересующие жилые комплексы на карте. Есть фильтр, с помощью которого можно выделить среди них проблемные объекты. Также в сервисе можно найти данные о ходе строительства, степени готовности дома, количестве проданных квартир.
Также по каждому жилому комплексу есть информация о средней стоимости квадратного метра. Таким образом вы сможете сравнить цену, которую вам называет, с реальной. Если жильё продают намного дешевле или, наоборот, дороже — это повод насторожиться.
Сроки строительства
Эти данные в обязательном порядке должны содержаться в проектной декларации. Проследите, чтобы сроки казались реальными. Это можно сделать, сравнив их со статистикой по похожим стройкам. К примеру, если за год вам обещают построить многоэтажку от котлована до готовности — здесь явно есть подвох.
Найти сроки строительства выбранного ЖК можно в сервисе проверки новостроек. Система выдаст вам декларацию, где будут указаны начальная и планируемая даты передачи объекта долевого строительства. Они должны совпадать — это показатель того, что всё идёт по плану. И наоборот — если планируемая дата позже начальной, есть проблемы.
Фотоотчеты и видео с веб-камер
Раз в месяц застройщики должны размещать фотографии с площадки на сайте «Наш.дом.рф» — минимум три снимка. Также на собственных ресурсах они могут вести трансляцию со стройки в видеоформате.
Внимательно оцените ситуацию: есть ли динамика, много ли рабочих и техники на объекте, непрерывно ли ведётся трансляция и не стоит ли на ней заранее записанная «заглушка». При возможности лично посетите объект — например, если ЖК обещают сдать в ближайшее время, а на площадке пусто и тихо, сроки скорее всего будут сорваны.
Сведения о банкротстве и судебных спорах застройщика
Хотя эскроу-счета, которые используются при подписании договора ДДУ, защищают дольщиков от потери средств, лучше заранее проверить, не является ли застройщик банкротом. Это важно как минимум потому, что деньги вам хоть и вернутся, но может пройти много времени. За этот период средства обесценятся, а квартиры подорожают, и вы уже не сможете купить аналогичное жильё.
Узнать, не запущена ли подобная процедура в отношении застройщика, можно в Единый реестр сведений о банкротстве. Также можно заглянуть в картотеку решений арбитражных судов и на сайты деловых изданий, которые пишут о проблемах в сфере строительства.
При этом важно понимать, с чем связаны судебные разбирательства. Если нарушены сроки сдачи — это не такой уж редкий случай. Но когда к делу подключилась прокуратура — тогда всё серьёзно.
Полное отсутствие судебных дел в отношении компании — тоже не совсем хорошо. Даже к крупным и надёжным застройщикам регулярно предъявляют мелкие иски. Если репутация слишком идеальна, это может значить, что компания работает недавно.
Отзывы покупателей
Лучший способ узнать, что действительно происходит в строящемся ЖК — почитать отзывы реальных людей. Это можно сделать в соцсетях, на форумах и сайтах, посвящённых строительству, а также в открытых чатах в мессенджерах.
Многие жильцы открыто рассказывают о проблемах, делятся мнениями и отвечают на вопросы других дольщиков. Но не стоит слепо доверять каждому негативному отзыву — некоторые люди склонны преувеличивать. Но если возмущений много — это точно говорит о добросовестности компании.
Готовые объекты от застройщика
Чтобы объективно оценить застройщика, стоит поинтересоваться другими его объектами — как готовыми, так и строящимися.
Сервис «Единый реестр застройщиков» поможет найти все ЖК выбранной компании, а также их адреса, планировку и дату ввода в эксплуатацию. Единственный нюанс — система запущена в 2018 году, и более ранних объектов там может не быть. Если по описанию и отзывам всё хорошо, можно съездить на объекты и посмотреть, соответствует ли картинка реальности.
Также обратите внимание на то, какие ещё проекты запланированы у застройщика на ближайшие годы. Желательно, чтобы ваш ЖК был не единственным — если девелопер неожиданно обанкротится, под удар попадёт именно последний объект.
Схемы продажи квартиры: ДДУ или переуступка
Приобретение квартиры в новостройке подразумевает два основных способа заключения сделки:
Первый пункт регулируется федеральным законом 214-ФЗ. Если раньше застройщик напрямую привлекал деньги и на них возводил дом, то теперь, по новому законодательству, покупатель открывает эскроу счёт в банке, где находится счёт девелопера, и после регистрации ДДУ вносит туда средства.
Это позволяет защитить клиента от финансовых потерь, поскольку его деньги — застройщик получает только после ввода дома в эксплуатацию. А средства на строительство компания получает от банка — тот, по сути, выдаёт ему кредит, где гарантией выступают деньги дольщиков.
Проследите, чтобы в договоре долевого участия было указано, что застройщик принимает оплату именно через эскроу-счёт. Также эта информация должна содержаться в разделе 19 проектной декларации.
При переуступке схема немного другая. В этом случае жильё продаёт не застройщик, а аффилированная фирма или другой человек, который приобрёл квартиру по ДДУ ранее. Поскольку дом ещё не достроен, а право собственности на недвижимость не зарегистрировано, продать по переуступке можно не сами квадратные метры, а только право требования на них.
У этой схемы есть как плюсы, так и минусы. Из преимуществ — можно приобрести квартиру своей мечты, которых уже нет в свободной продаже. Кроме того, такая недвижимость обычно находится в стадии, близкой к готовности.
Но есть и риски:
Текст ДДУ
Перед тем, как заключать сделку, внимательно изучите договор долевого участия. В нём должны быть прописаны параметры дома и приобретаемого жилья, сроки, в которые застройщик должен его передать, а также сумма компенсаций, если что-то пойдёт не так.
Также в документе должны быть отражены индивидуальные моменты — например, согласование отделки. Их обычно прописывают в приложении к договору. Идеально, если к дизайн-проекту будут приложены фотографии. Это поможет вам отстоять свою правоту в суде, если девелопер по каким-то причинам решит сделать ремонт в других цветах или с использованием других материалов.
Ещё один важный пункт, на который нужно обратить внимание, — штраф за переуступку ДДУ. Вообще по закону покупатель имеет право продать жильё на этапе строительства, в некоторых случаях — может потребоваться согласование с девелопером, если это указано в договоре. Но некоторые компании пытаются ввести за это штрафы, чтобы остаться монополистами. Обычно такая информация не указана прямо — один пункт договора может ссылаться на другой, другой — на третий, и только в последнем будет указана сумма штрафа. Внимательно изучите документ, чтобы не стать жертвой подобной схемы, а ещё лучше — привлеките к сделке юриста.
И последнее, на что нужно обратить пристальное внимание, — это неустойка, которую должен заплатить застройщик при нарушении срока сдачи квартиры. По словам экспертов, именно с этим пунктом чаще всего связаны уловки девелоперов. Например, в договоре может быть прописано, что если построенная квартира оказалась больше, чем прописано в ДДУ, даже на метр, дольщик должен компенсировать компании разницу в цене. А пункт про неустойку связывают с тем, вовремя ли участник ДДУ заплатил за лишние квадратные метры. Если нет — застройщик снимает с себя эти обязательства.
Также распространённая схема обмана — написать на видном месте, что срок сдачи дома в определённое время, а в договоре указать, что он наступает в течение двух месяцев с наступления этого периода. Таким образом, застройщик получает легальное право не платить неустойку ещё целых два месяца.
Как защищены деньги: эскроу или компенсационный фонд
Начиная с 1 июля 2019 года, все российские застройщики обязаны работать через эскроу-счета, на которые дольщики кладут свои деньги. При этом снять средства не может не продавец, ни сам покупатель — до тех пор, пока дом не будет введён в эксплуатацию или не будет расторжен договор ДДУ.
Но для тех домов, которые начали строить до 2019 года, действует другая схема. Это касается не замороженных строек, а ЖК, у которых степень готовности составляла минимум 30%, а объём выкупленных квартир — не менее 10%. Согласно закону, девелопер может продолжать строить жильё, но интересы дольщиков он обязан защитить с помощью уплаты взносов в компенсационный фонд. Если вы обратились именно к такому застройщику — проследите, чтобы на руках у него было заключение о степени готовности дома — это подтверждает, что он имеет право принимать деньги напрямую.
Партнёры застройщика
Посмотрите, кого застройщик указал на сайте в качестве своих партнёров. В первую очередь это касается банков и производителей строительных материалов. Проверенные и надёжные компании вряд ли будут работать с неблагонадёжными девелоперами.
При проверке застройщика важна любая мелочь, поэтому важно собирать сведения из всех доступных источников — документов, статей авторитетных изданий, отзывов других людей. Внимательно читайте договор долевого участия перед подписанием, а если не уверены в собственной юридической подкованности — не пожалейте денег на юриста. Все договорённости с застройщиком должны быть закреплены документально — никакие устные соглашения не получится отстоять в суде. Также очень важно обратить внимание, в каком банке вы открываете эскроу-счёт — если организация обанкротится, вам компенсируют только 10 миллионов рублей, а квартиры в столицах часто стоят дороже. Желаем удачных сделок!
2021–2025 © ООО «ФОРМА»