Как оформить совместную ипотеку?

Совместная ипотека — отличное решение для молодой семьи: для пар предусмотрены льготные ипотечные программы, да и большой кредит легче выплачивать вдвоём. Но есть у такой сделки и риски. Рассказываем, что нужно для оформления совместной ипотеки, каким требованиям должны отвечать сами партнёры и как делить жильё в случае расставания.

Можно ли оформить ипотеку на двух человек

Да, кредит можно оформить на двух и более человек. Называется он «ипотекой с созаёмщиком», причем последним может выступать не только супруг, но чаще всего именно семейные пары пользуются этой программой. Один из них берёт кредит на своё имя, другой — выступает созаёмщиком.

Условия, на которых предоставляется кредит:

• оба супруга являются гражданами РФ;
• супруги не оформляли брачный договор либо прописали в нём, что ипотеку может брать только один из них.

При заключении сделки в кредитном договоре обязательно указывают, кто будет основным плательщиком, а кто — созаёмщиком. Даже если второму будет принадлежать меньшая доля либо не будет принадлежать недвижимость вообще, оба находятся в равной ответственности перед банком. Если первый не будет погашать долг, обязательства лягут на второго.

Созаёмщиком не обязательно должен быть супруг — это может быть другой родственник, друг, коллега. Правда, они, в отличие от супругов, не будут иметь прав на недвижимость, если обратное не прописано в дополнительном соглашении к договору.

Семейные ипотечные программы

Банки предлагают разные варианты семейной ипотеки. Самые популярные программы — это:

• Семейная ипотека от 5,3%. Распространяется на квартиры в новостройках, строительство частного дома и рефинансирование текущей ипотеки. Максимальная сумма кредита составляет 12 миллионов рублей для Москвы и области, 6 миллионов — для регионов. Вторичное жильё по этой программе можно купить только в сёлах Дальневосточного федерального округа. Требования к заёмщикам: оба должны быть гражданами России и иметь детей, родившихся после 1 января 2018 года, или детей с инвалидностью.
• Ипотека с маткапиталом. Средства материнского капитала можно потратить на первоначальный взнос или досрочно погасить ими долг по ипотеке.

Все ипотечные программы предусматривают возможность взять кредит вместе с созаёмщиком.

Условия по ипотеке для супругов

Банки часто одобряют ипотеку для супругов, поскольку так больше шанс, что кредит будет выплачен. Тем не менее, не каждая семейная пара сможет получить такой займ. Вот основные требования, которые предъявляют банки к молодым семьям:

• Возраст — от 18 лет до 70 к моменту погашения ипотеки.
• Официальное трудоустройство.
• Дееспособность обоих супругов.
• Доход выше определённой суммы (зависит от суммы кредита и требований банка).
• Согласие супругов на совместную покупку недвижимости.

Чтобы оформить кредитный договор, супругам понадобятся:

• паспорта;
• свидетельство о регистрации брака;
• справки о доходах;
• свидетельства ИНН;
• трудовые книжки;

Также, как и в случае любой другой ипотеки, нужны деньги на первоначальный взнос. Обычно это не менее 10% от стоимости квартиры. Чем первоначальный взнос выше, тем больше шансов на одобрение кредита.

Как оформить ипотеку на двоих: пошаговая инструкция

Оформление ипотеки — в принципе не самая простая процедура, но если действовать поэтапно, всё пройдёт быстро. Вам понадобится:

1. Подать заявку в банк. Для этого потребуется отсканировать нужные документы и загрузить их в форму во время отправления заявки. Обычно на первом этапе нужны сканы всех страниц паспорта и ИНН обоих супругов, а также свидетельство о браке. Также в заявке нужно указать место работы и уровень дохода, параметры займа, наличие созаёмщика. Затем остаётся только ждать — уведомление об одобрении или отказе банк пришлёт на телефон или почту, указанные в анкете.
2. Найти жильё. На это банк даёт 3 месяца после одобрения ипотеки. После того, как недвижимость найдена, нужно передать данные о ней в банк. Если речь идёт о квартире в новостройке, то подготовку к сделке возьмут на себя специалисты застройщика. При покупке вторичного жилья банк пришлёт дальнейшие указания — обычно они заключаются в оценке недвижимости и страховании жизни и имущества.
3. Заключить сделку. Её дату назначает банк, а задача заёмщиков — приехать в офис в указанное время с оригиналами документов и подписать кредитный договор. В нём будет прописано, имеет ли созаёмщик долю в квартире. Также на этом этапе происходит передача первоначального взноса и открытие счета, на который банк перечислит средства на ипотеку.
4. Подать документы на регистрацию в Росреестр. Это можно сделать прямо в банке или лично в МФЦ. Через неделю готовые бумаги нужно привезти обратно в банк, и только тогда организация перечислит средства продавцу или положит их на эскроу-счёт, если речь идёт о покупке жилья в новостройке.

А дальше нужно лишь вовремя вносить ипотечные платежи согласно графику, который предоставил банк. Будут ли созаёмщики делать это в равных долях или платить станет кто-то один — банку неважно. Главное, чтобы оплата происходила вовремя.

Плюсы и минусы ипотеки на двоих

У этой схемы есть как несомненные достоинства, так и недостатки, о которых мало кто задумывается. Рассмотрим основные плюсы и минусы ипотеки с созаёмщиком.

Преимущества:

• Участие в различных льготных программах с более выгодными условиями.
• Более внушительная сумма кредита, поскольку в расчёт принимаются доходы обоих супругов.
• Вдвоём легче выплачивать долги — если один из супругов потеряет работу, его подстрахует созаёмщик.
• Сумма налогового вычета вдвое больше.
• Можно указать любой размер долей в договоре.

Недостатки:

• Вне зависимости от размера долей ответственность перед банком несут оба созаёмщика.
• Если у одного из супругов плохая кредитная история, банк может отказать в ипотеке.
• Если в будущем квартиру придётся продавать, потребуется согласие обоих супругов.

Что будет с невыплаченным кредитом после развода

Банк никак не защищает созаёмщиков, даже если у одного из них нет доли в квартире, но при этом он вносил ипотечные платежи. Как будет делиться квартира после развода — решают сами супруги.

Что можно сделать:

• Оплачивать кредит как раньше, а после снятия обременения продать жильё и поделить деньги пополам.
• Долг выплачивает один из супругов, при этом второй отказывается от претензий на жильё. Для этого нужно оформить соглашение о разделе имущества или договор дарения.
• Переоформить кредит на одного человека: он берёт на себя обязательства перед банком и выплачивает остаток ипотеки. Созаёмщик при этом может потребовать вернуть ему деньги за внесённые платежи, но для этого нужно предоставить справки о доходах за конкретный период.
• Разделить ипотеку на двоих. Обратите внимание, что этот способ не подходит для квартир-студий или однокомнатных, поскольку их нельзя поделить на два изолированных помещения. Банк переоформит договор отдельно на каждого супруга. Если один из них перестанет платить, второй может выкупить его долю. Либо же квартиру выставят на торги.
• Сразу продать квартиру и разделить полученные деньги.

Частые вопросы о совместной ипотеке

Можно ли комбинировать семейную ипотеку?

Да, в 2022 году правительство разрешило сочетать семейную ипотеку с рыночной. Максимальный размер такого кредита составит 30 миллионов рублей для Москвы и 15 миллионов для регионов, из них 12 и 6 миллионов соответственно можно взять по льготной ставке.

Можно ли совмещать льготные ипотеки?

Да, например, можно совместить льготную ипотеку на новостройки со ставкой 9% годовых с семейной ипотекой. Это позволит существенно снизить ежемесячные платежи.

Кому подходит семейная ипотека?

Оформить семейную ипотеку могут семьи, в которых:

• с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился первый ребёнок или последующие дети;
• есть минимум два несовершеннолетних ребёнка;
• есть ребёнок с инвалидностью;
• есть усыновлённые дети.

На что действует семейная ипотека?

Семейная ипотека распространяется на квартиры в новостройках. Также кредит можно потратить на строительство дома. Купить вторичное жильё по этой программе не получится.

С какого возраста и до скольки лет можно взять семейную ипотеку?

Заёмщикам должно быть не менее 18 лет и не более 70 лет в момент полного погашения ипотеки.

Заключение

1. Ипотека с созаёмщиком — отличный вариант для молодой семьи: можно делить платежи на двоих и страховать друг друга, если один из супругов потеряет доход.
2. Совместную ипотеку легко оформить, а в кредитном договоре можно прописать любые доли на квартиру или отказаться от них вовсе.
3. У совместной ипотеки есть свои особенности. Например, при продаже квартиры понадобится согласие созаёмщика, а ответственность перед банком будут нести оба супруга, даже если один из них не имеет долю в квартире.
4. Банку неважно, как супруги будут делить имущество в случае развода. Однако существует несколько способов сделать это с учётом интересов обеих сторон.
5. Семейную ипотеку можно комбинировать с другими льготными программами и с рыночной ипотекой.