Как купить нежилое помещение?

Покупка недвижимости — один из самых популярных инструментов инвестирования. Причём многие люди, которые желают выгодно вложить деньги, делают выбор в пользу коммерческой недвижимости. Доходность по ней в несколько раз выше, чем по жилой. Рассказываем, как купить нежилое помещение, в том числе в строящемся доме, и с какими подводными камнями можно столкнуться в процессе сделки.

Что такое нежилая недвижимость и что к ней относится

Коммерческая недвижимость — та, которую используют под нужды бизнеса с целью получения прибыли. К таким объектам относятся склады, офисы, апартаменты, гостиницы, машиноместа и кладовки в ЖК, торговые и производственные помещения, а также земельные участки под хозяйственные нужды.

Заработать на коммерческой недвижимости можно двумя способами: сдавать помещения в аренду либо выгоднее перепродать, когда цена вырастет.

Особенности покупки коммерческой недвижимости физическими лицами

Покупать нежилые помещения могут не только организации, но и физические лица. Инвесторы получают на них те же права, что и на жилую недвижимость, то есть могут владеть, пользоваться и распоряжаться. Физическое лицо может использовать коммерческую недвижимость под бизнес, а также сдавать в аренду, перепродавать или предлагать в качестве залога при получении кредита в банке.

Покупка нежилого помещения физическим лицом происходит по той же схеме, что и юридическим. Единственный нюанс — продавец должен собрать для сделки больше документов.

Оформление купли-продажи

Договор купли-продажи нежилого помещения составляют в простой письменной форме. Можно найти в интернете любой образец, внести в документ данные покупателя и продавца, а также информацию об объекте, и распечатать три экземпляра договора. Их подписывают обе стороны: один документ остаётся продавцу, другой — покупателю, а третий передают в Росреестр для регистрации.

Нотариально заверять документ не нужно. Исключение — следующие случаи:

• одному из участников сделки меньше 18 лет;
• продавец признан недееспособным;
• продаётся доля нежилого помещения;
• одна из сторон настаивает на присутствии нотариуса.

В остальных случаях нотариальное сопровождение не нужно. Сразу после того, как стороны подписали документ, можно отправляться в Росреестр для регистрации сделки.

Какие документы потребуются для сделки

Перечень документов, которые стороны должны подготовить для сделки, может варьироваться в зависимости от статуса покупателя и продавца.

Физическому лицу для заключения договора нужен только паспорт, чтобы подтвердить свою личность. Однако в некоторых ситуациях нужно будет предоставить дополнительные бумаги:

• если для приобретения нежилого помещения покупатель взял кредит, ему необходимо предоставить кредитный договор с банком;
• если покупатель не может лично присутствовать на сделке, его представитель должен предоставить нотариальную доверенность.

В свою очередь, продавец, если это юрлицо, должен собрать более внушительный пакет документов. В него входят:

• выписка из ЕГРЮЛ, которая подтверждает статус юридического лица. Срок действия выписки — 1 день, поэтому лучше её заказывать накануне сделки;
• паспорт главы организации и приказ о его назначении на должность;
• устав компании;
• справка о стоимости сделки — она подтверждает, что нежилое помещение оценивает меньше чем в 25% от всех активов компании. В противном случае нужно разрешение учредителей на куплю-продажу;
• финансовая отчётность, которая подтверждает, что компания не находится на пороге банкротства;
• доверенность от директора организации, если он не может лично присутствовать на сделке;
• документы на недвижимость: правоустанавливающие, например, свидетельство о приватизации, договор купли-продажи или дарения, технический и кадастровый паспорта; выписка из ЕГРН, справка об отсутствии долгов по коммунальным услугам, договоры с обслуживающими компаниями.

Также рекомендуем покупателю запросить у продавца оценочный отчёт, в котором указана рыночная стоимость нежилого помещения и перепланировки, если их проводили.

Оформление коммерческой недвижимости

Неважно, приобретаете ли вы нежилое помещение в многоквартирном доме или площади в производственных цехах — есть определённый алгоритм, по которому проходит оформление:

1. Составляется предварительный договор. Этот этап необязательный, но он даёт обеим сторонам уверенность, что сделка состоится. В предварительном договоре указываются все характеристики объекта недвижимости, сроки сделки и другие важные нюансы.
2. Заключается основной договор. Стороны встречаются в назначенную дату и заверяют документ своими подписями.
3. Подаются документы на регистрацию. Это заключительный этап сделки — стороны обращаются в Росреестр, оплачивают госпошлину и ждут регистрации.

Подводные камни сделок с нежилыми помещениями

Главная проблема, которая может возникнуть после заключения сделки — её признают недействительной. К этому могут привести следующие причины:

• Договор купли-продажи со стороны продавца был подписан сотрудником, у которого нет на это прав. Заключить сделку может только владелец фирмы, директор либо председатель правления учредителей. Если документ заверил кто-то другой — даже если это главный бухгалтер или топ-менеджер — нужна доверенность от генерального директора.
• Продавец признан банкротом или находится на пороге разорения. Когда компания на мели, её имущество продают, чтобы закрыть долги перед кредиторами. Если сделка была заключена именно в такой момент, то договор-купли продажи могут отменить в судебном порядке.
• Появились другие претенденты на недвижимость. Например, актив попытался продать недобросовестный сотрудник, а затем объявился настоящий владелец нежилого помещения и оспорил сделку.
• Работают мошенники. Злоумышленники могут арендовать офис, создать видимость успешной фирмы и продавать якобы принадлежащую ей недвижимость. Чтобы не столкнуться с такими неприятностями, важно тщательно проверять все предоставляемые документы. Для этого лучше привлечь к сделке нотариуса или юриста.

Иные варианты отчуждения коммерческой недвижимости

Купля-продажа — не единственный способ приобрести коммерческую недвижимость. Есть и другие варианты:

1. Договор безвозмездного пользования. Объект недвижимости может по документам принадлежать компании, а по факту им пользуются другие люди, например, открывают в предоставленном помещении офис. Чаще всего такие договоры заключаются между владельцами предприятий и их родственниками. Договора сроком более 1 года требуют обязательной регистрации в Росреестре.
2. Дарение. Владелец коммерческой недвижимости, будь то производственное помещение или машиноместо в новостройке, может подарить её другому человеку. Если помещением владеет юрлицо, его нельзя дарить госслужащим, банковским работникам, медикам и учителям, если даритель лечится или учится у них, а также коммерческим организациям. В остальном закон никак не ограничивает право владельца — например, он может подарить нежилое помещение в доме своему родственнику, и с этого имущества не придётся платить налог.

Заключение

1. Коммерческая недвижимость — любые объекты, которые используются для нужд бизнеса: производственные и торговые помещения, кладовки, машиноместа на подземных паркингах, апартаменты, офисы, земельные участки. Коммерческую недвижимость в том числе реализуют на стадии строительства. И, как и жилую, на этапе строительства ей часто можно купить дешевле.
2. Купить коммерческую недвижимость физическому лицу очень просто — для заключения договора достаточно паспорта. Основной пакет документов должен собирать продавец.
3. У сделок с коммерческой недвижимостью есть подводные камни. Например, при желании купить нежилое помещение в Москве от застройщика можно столкнуться с мошенниками или компаниями, которые находятся на пороге банкротства. Поэтому важно тщательно проверять документы и приглашать юристов для сопровождения сделок.