Как купить квартиру в новостройке на стадии котлована и свести риски к минимуму?

Квартиры на стадии котлована всегда были востребованы на рынке недвижимости. Это легко объяснить: стоит такое жильё намного дешевле, чем в готовом доме. Однако у подобных сделок есть и риски. Разберёмся, насколько выгодно инвестировать «в бетон» и как не столкнуться с проблемами в будущем.

Преимущества покупки квартиры на этапе котлована

Главный плюс — это, конечно, экономия. На этапе закладки фундамента квартиры стоят на 10-30% дешевле, чем на более поздних стадиях строительства. Кроме того, банки — в частности, «Сбер» — предлагают ипотечные программы, по котором можно взять в кредит жильё в строящемся доме по более низкой ставке. Если сложить эти факторы, можно получить ещё более ощутимую выгоду.

Но при этом важно помнить, что некоторая недвижимость не будет сильно расти в цене после сдачи дома. В первую очередь это касается очень больших и очень маленьких квартир. Поэтому лучше заранее изучить цены, и если много средств сэкономить не получится, нет смысла и задумываться о ранней покупке.

Ещё один плюс сделки на стадии котлована — разнообразие. Можно изучить все предложения застройщика и выбрать наиболее удачный вариант по метражу, планировке и этажности. На более поздних стадиях предложений обычно намного меньше.

Риски покупки квартиры на этапе котлована

У подобных сделок есть и некоторые нюансы. Вот основные проблемы, с которыми сталкиваются покупатели:

• Слишком долго ждать. Панельные дома строят минимум год, монолитные — несколько лет. Ещё около года уйдёт на подключение к коммуникациям. Всё это время покупателям, у которых нет собственного жилья, придётся снимать квартиру — это тоже дополнительные расходы. Многие забывают их учитывать, поэтому не всегда правильно оценивают сумму, которую смогут сэкономить.
• Стройку могут затянуть. Сегодня дольщики защищены законом — их деньги находятся на специальных эскроу-счетах до момента сдачи дома. Но это не значит, что не слишком добросовестный застройщик не может затянуть строительство или сделать работы некачественно. Даже если вы после этого разорвёте с ним договор, за это время недвижимость поднимется в цене, и денег, которые лежат на эскроу-счетах, уже не хватит на такую же покупку.
• Проект могут изменить. Если дом существует только в проекте, есть вероятность получить «кота в мешке». Например, построят меньше этажей, чем планировали, или изменят отделку. Если вы щепетильно относитесь к подобным вещам — лучше заранее тщательно всё обдумать.

Покупка квартиры на стадии котлована: пошаговая инструкция

Приобрести жильё на этапе фундамента немного сложнее, чем квартиру в готовом доме. В частности, будущему владельцу недвижимости нужно тщательно изучить условия сделки, проверить проектную документацию, правильно принять объект у застройщика и так далее. Но если действовать по определённому алгоритму — проблем можно избежать. Рассказываем пошагово, как свести к минимуму все риски.

Шаг 1: найти объект

При продаже жилья на стадии котлована невозможно сразу оценить его визуально — приходится верить информации застройщика. Но многие девелоперы пользуются ситуацией и обещают больше, чем в итоге делают. Например, указывают на макетах, что рядом с домом будут построены социальные объекты и разбиты зелёные зоны, а по факту они так и не появляются. Что можно сделать, чтобы обезопасить себя:

• Изучить район. Обещания застройщика — это хорошо, но до строительства школы или детского сада может пройти ещё несколько лет после вашего заселения. Убедитесь, что в вашем районе есть и другие социальные объекты. Также обратите внимание на экологию и инфраструктуру.
• Узнать о парковке. Заранее уточните у застройщика, как он планирует решить вопрос с парковочными местами, изучите проект. Если с парковкой всё непонятно — это может привести к проблемам в будущем.
• Обсудить благоустройство. Уточните у девелопера, как он будет благоустраивать придомовую территорию, планируются ли зоны для отдыха, детские и спортивные объекты.
• Решить вопрос с транспортом. В новых районах обычно плохо налажено движение общественного транспорта. Если у вас нет машины — важно, чтобы до дома было легко добраться на метро или автобусе.

Шаг 2: проанализировать застройщика

Чтобы понять, насколько безопасно связываться с девелопером, необходимо тщательно изучить всю информацию о нём. Искать данные можно практически везде: в государственных реестрах, на форумах, в чатах будущих владельцев квартир, в СМИ, которые публикуют информацию о замороженных стройках.

Бывает, что застройщик объявляет себя банкротом. Но технически он ещё может совершать сделки. Чтобы не связаться с таким девелопером, проверьте информацию о нём на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Там находятся данные о компаниях, за которыми числятся замороженные объекты.

Эксперты считают, что если застройщик аккредитован у крупного банка, ему можно доверять. В принципе, так и есть: финансовые организации тщательно проверяют тех, с кем они работают. Но это не значит, что они следят за всеми нюансами. Поэтому изучите уже готовые объекты вашего девелопера, почитайте отзывы жильцов — так вы будете лучше представлять, как работает застройщик и все ли обещания выполняет.

Шаг 3: предварительно пообщаться с банком и застройщиком

Здесь можно пойти двумя путями. Первый — сначала обратиться за консультацией в банк. У финансовой организации можно запросить список девелоперов, с которыми она сотрудничает, чтобы сузить круг поиска. Кроме того, банк может предварительно одобрить вам ипотеку.

Также можно поступить наоборот: сначала прийти к девелоперу. Представители застройщика подскажут, с какими банками сотрудничают, и посоветуют, какую финансовую организацию лучше выбрать. Обычно строительные компании работают сразу с несколькими банками, поэтому у клиента есть выбор. Но важно обратить внимание на условия кредитования — у разных компаний они могут отличаться.

Шаг 4: подписать предварительный договор со строительной компанией

После того, как вы выбрали недвижимость, необходимо заключить соглашение о бронировании квартиры. Его подписывают с застройщиком. Часто за такую услугу девелоперы требуют залог, обеспечительный платёж или аванс — это нормальная практика. После того, как переведёте деньги, можно собирать бумаги для банка, если собираетесь купить квартиру в ипотеку.

Шаг 5: получить одобрение на ипотеку

Перечень документов, которые нужно предоставить в финансовую организацию, зависит от программы кредитования и личных особенностей покупателя. В стандартный список обычно входят:

• паспорт гражданина России;
• документ о доходах;
• соглашение о бронировании жилья;
• свидетельство о браке при наличии;
• согласие супруга или супруги на ипотеку, заверенное у нотариуса, если находитесь в официальном браке;
• свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, если они участвуют в сделке.

Также важно помнить, что банки обычно рассчитывают сумму ипотеки, учитывая общий доход семьи. Любые индивидуальные особенности могут отразиться на итоговой сумме кредита.

Шаг 6: заключить и зарегистрировать договор долевого участия

Основной документ, подтверждающий ваше право на будущую квартиру, — это договор долевого участия, или ДДУ. Его положения регулирует федеральный закон № 214-ФЗ. Там чётко прописано, что именно должно содержаться в документе:

• полная информация об объекте;
• цена недвижимости;
• реквизиты застройщика и паспортные данные покупателя;
• гарантийный срок на объект;
• дата введения дома в эксплуатацию.

При этом информация в договоре должна совпадать с данными из проектной документацией. Если есть расхождения, то в спорной ситуации суд встанет на сторону дольщика и признает сделку недействительной.

Также важно помнить, что подписанный договор не имеет юридической силы до регистрации в Росреестре. Обычно этим занимается сам застройщик, но лучше обезопасить себя — проверить факт регистрации онлайн на сайте Росреестра. А если девелопер не хочет брать на себя эту обязанность, можно запустить процесс самостоятельно — подать документы в саму службу или в МФЦ.

Шаг 7: оформить договор кредитования и оплатить покупку

После регистрации ДДУ нужно обратиться в банк, собрать пакет документов и подписать ещё один договор — на этот раз кредитный. При этом деньги напрямую застройщику не перечисляются. Их кладут на специальный эскроу-счёт. Девелопер сможет снять их только после того, как достроит здание и передаст его в эксплуатацию.

Так российское законодательство защищает дольщиков от недобросовестных застройщиков. Если стройку замораживают — средства возвращаются покупателям. Открыть эскроу-счёт можно только в банках, которые отвечают требованиям закона. Их перечень можно посмотреть здесь. Лучше оформить счёт в том же банке, где берёт кредит застройщик. Если он использует собственные средства — тогда подойдёт любая аккредитованная финансовая организация.

Шаг 8: подписать акт приёма-передачи

Когда дом достроен, ему присваивают адрес. В этот же период дольщикам рассылают приглашения на осмотр недвижимости. В течение недели нужно приехать на объект, осмотреть жильё и, если всё хорошо, подписать акт приёма-передачи. Если при осмотре обнаружились дефекты, строительная компания должна всё исправить за сво й счёт.

Шаг 9: зарегистрировать право собственности

После того, как все документы между сторонами подписаны, пора переходить к заключительному этапу. Зарегистрировать право собственности можно напрямую через Росреестр или МФЦ. Это занимает около 7-9 дней. После прохождения процедуры собственник получает выписку в ЕГРН. Если жильё покупали в ипотеку, в документе будет отметка об обременении. Такая недвижимость будет в залоге у банка до полного погашения кредита.

Заключение

• Покупка квартиры на стадии котлована — выгодное решение: можно сэкономить до 10-30% от стоимости. Но это касается не всех объектов: например, слишком маленькие или слишком большие квартиры, которые не пользуются высоким спросом, не будут иметь слишком большой разницы в цене.
• У подобных сделок есть и свои риски: например, застройщик может затянуть процесс или изменить проект.
• Закон защищает участников долевого строительства, но лучше как следует подготовиться к сделке — изучить информацию о застройщике, его объектах, районе, где будет возведён дом. Так вы сможете минимизировать возможные проблемы.
• Есть определённый алгоритм покупки квартиры на стадии котлована. Важно делать всё последовательно, тщательно проверять любые данные и консультироваться с банком и застройщиком, чтобы все стороны остались довольны друг другом.