Как инвестировать в коммерческую недвижимость?

Куда вложить деньги — вечный вопрос, который волнует всех людей с высокими доходами. Один из самых популярных вариантов — инвестиции в недвижимость, причём не только жилую, но и коммерческую. Рассказываем, как инвестировать в коммерческую недвижимость, какой доход можно получить и какие стратегии выгоднее всего использовать.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость — это объекты, которые предназначены для ведения бизнеса и получения прибыли. Это могут быть здания, сооружения или их отдельные части, в частности, офисы, склады, производственные помещения, торговая недвижимость, гостиницы, апартаменты, земля. Также коммерческой недвижимостью считаются земельные участки для осуществления хозяйственной деятельности.

Любой из этих объектов недвижимости может приносить как прямые доходы (например, от сдачи в аренду), так и косвенные (рост рыночной стоимости).

Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость обычно выше, чем в жилую — например, сдавать помещения под бизнес можно с прибылью до 13% годовых против 4-6% при сдаче квартиры в аренду.

Стратегии инвестирования в недвижимость

Существует несколько основных стратегий инвестиций в коммерческую недвижимость в России. Рассмотрим их на простых примерах.

Самостоятельная покупка

Это вариант для опытных инвесторов. Чтобы найти площадь, которая будут пользоваться спросом, в хорошем месте, важно уметь оценить коммерческий потенциал недвижимости. Такая сделка требует максимальной собранности: необходимо убедиться, что сделка прозрачна, все необходимые документы в наличии, а юридические условия — выполнены. Если у инвестора получится сделать всё правильно, это может принести хороший доход в будущем.

Готовый арендный бизнес

ГАБ — это продажа коммерческой недвижимости, у которой есть действующий договор аренды. Обычно стоимость подобных предложений выше, чем если искать объект самостоятельно. Но это позволяет инвестору не тратить деньги на ремонт и время — на поиски арендаторов.

Апартаменты

Покупка квартиры и её последующая сдача в аренду — самый популярный вид инвестиций в нашей стране. Если говорить о коммерческой недвижимости, то вместо квартир рассматривают апартаменты. Чаще всего они представляют собой небольшие студии, в которых можно жить, но нельзя прописываться. Как правило, апартаменты располагаются либо в новых домах, либо в зданиях, прошедших реновацию и имеющих статус нежилой недвижимости.

Апартаменты на 15-20% дешевле обычных квартир. Но сдавать их можно аналогичным образом — в долгосрочную аренду, на сутки или даже на часы. Правда, в последнем случае необходимо в сумму средства на услуги клининговых компаний.

Кладовки или машиноместа

И то, и другое в первую очередь предназначено для жителей конкретного ЖК. Но часто такие площади остаются нераспроданными, и на них обращают внимание инвесторы. Продать парковочное место или кладовку можно новым жильцам, которые купят квартиру, когда недвижимость подрастёт в цене. Также машиноместа и кладовки можно сдавать в аренду, последние — ещё и малому бизнесу. Подобные инвестиции в коммерческую недвижимость наиболее популярны в Москве и других крупных городах, где есть проблемы с парковками.

Стоимость машиномест обычно составляет около 600-700 тысяч рублей (может быть и больше — в зависимости от класса ЖК), кладовки же стоят не более полумиллиона.

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости

ЗПИФ — инструмент коллективного инвестирования. Компании, управляющие фондами, объединяют средства сразу множества инвесторов, а затем приобретают на эти деньги объектов недвижимости, в перспективе приносящие доход.

Инвестор покупает паи фонда, а затем получает на них прибыль. Неквалифицированным инвесторам предлагают низкий порог входа на рынок по сравнению с прямым инвестированием.

Вложиться в ЗПИФ можно только в момент его формирования, а погасить паи и получить прибыль — только после закрытия. НО при этом инвесторы могут перепродавать свои паи другому инвестору.

Также существует платформа для коллективных инвестиций, которая позволяет инвестировать от 100 тысяч рублей в долевую собственность. Площади сдают в аренду супермаркетам, а инвесторы — получают доход от аренды и роста стоимости объектов.

Как выбрать стратегию инвестирования в недвижимость?

Это зависит от целей, которые преследует инвестор:

• если нужно сохранить крупные сбережения — подойдёт покупка недвижимости на долгий срок, которую на больших горизонтах инвестирования можно продать намного выгоднее;
• если необходимо получать ежемесячный доход — стоит выбрать недвижимость, которую можно быстро сдать в аренду;
• тем, кто ищет активные способы инвестирования, необходимо обратить внимание на недооценённые объекты в перспективных районах для перепродажи;
• если сумма сбережений небольшая — стоит присмотреться к покупке машиноместа или участия в ЗПИФ.

Риски инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость, как и в любые другие активы, таят в себе разные риски. Они могут быть общеэкономическими и локальными.

Общеэкономические риски:

• макроэкономический — изменения в экономике страны. Ведут к изменению спроса на конкретных рынках. Могут привести к тому, что цены на коммерческую недвижимость вырастут, а спрос — упадёт.
• инфляционный — когда растут цены на энергоносители и потребительские товары, а стоимость недвижимости остаётся прежней;
• правовой — изменения в действующих законах. Они могут спровоцировать рост налогов, новые требования к строительству, лицензированию, купле-продаже и так далее.

Локальные риски:

• риск местоположения. Пример такого риска — когда рядом с купленным объектом недвижимости сносят жилые дома или строят автодороги, которые ухудшают шаговую доступность к недвижимости;
• финансовый — например, при возвращении кредита на покупку здания;
• риск недополучения прибыли — чаще всего связан с внезапным съездом арендаторов и невозможностью найти новых;
• маркетинговый — когда рядом появляются другие, более удобные для арендаторов объекты;
• технический — когда целевая аудитория снижается из-за технических характеристик, например, недостаточной высоты потолков.

Заключение

1. Объекты коммерческой недвижимости — это производственные помещения, апартаменты, офисы, машиноместа, кладовки, земельные участки и другие площади, которые можно использовать для ведения бизнеса и получения прибыли.
2. Есть несколько основных стратегий инвестирования в коммерческую недвижимость: самостоятельно приобрести объект, купить готовый арендный бизнес, вложиться в ЗПИФ и так далее.
3. Вложения в коммерческую недвижимость могут быть кратко-, средне- и долгосрочными, а выбранная стратегия зависит от целей инвестора и суммы, которой он располагает.
4. Инвестиции в нежилую недвижимость связаны с рисками, которые могут быть общеэкономическими и локальными.
5. Вложить деньги в коммерческую недвижимость — это популярный вид инвестирования, способный принести хороший доход.

Удачи!