Что будет с ценами на недвижимость в Москве в 2025-2026 годах?

С 1 июля 2024 года в России отменили программу льготной ипотеки. Сейчас жильё в новостройке на выгодных условиях можно приобрести только по семейной, дальневосточной, сельской или программе для IT-специалистов, а для остальных жителей российских городов ставка поднялась до 19% и выше.

Изменения в законодательстве ожидаемо породили множество вопросов, и главный из них — что будет с ценами на недвижимость? Эксперты уверяют: не всё так плохо. Например, многие специалисты ждут снижения цен на «вторичку» и других неочевидных плюсов нынешней ситуации. Расскажем обо всём подробнее.

Что происходит с рынком недвижимости сейчас

За 2023 год Центробанк целых 5 раз поднимал ключевую ставку — с 7,5 до 16%. Это было нужно для того, чтобы сдержать инфляцию, спасти экономику от «перегрева» и снизить закредитованность населения.

Вместе с повышением ключевой ставки постепенно росли и цены на недвижимость. Этому есть несколько причин. Первая заключается в том, что нестабильность экономики подтолкнула к покупке тех, кто давно планировал приобрести жильё, но по каким-то причинам откладывал покупку. Хотя рост ключевой ставки никак не отражался на льготной ипотеке, люди всё равно волновались, что условия могут измениться в худшую сторону, стимулировали спрос, а за ним росла и цена.

При этом цены на вторичку тоже становились всё выше — в первую очередь из-за стремления населения «запрыгнуть в последний вагон». Многие люди получили одобрение ипотеки по сниженной ставке, а затем стремились как можно скорее выйти на сделку.

Если говорить именно о новостройках, по сравнению с прошлым годом цены на квартиры в Москве заметно выросли. Меньше всего — в ЦАО и НАО (от 6 до 8%), в остальных районах — от 13 до 25%, а рекордсменом можно назвать ТАО — там жильё стало дороже почти на 50%.

Что будет с ценами на недвижимость на первичном рынке

Согласно прогнозам экспертов, во второй половине 2024 года рост цен всё-таки прекратится. В первой половине года снижения не было, потому что себестоимость строительства из-за подорожания материалов оставалась высокой.

При этом Минфин и Центробанк неоднократно заявляли, что льготная ипотека «разгоняет» цены на новостройки, за счёт чего создаётся неадекватный разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья. Поэтому специалисты считают, что совсем скоро цены на новостройки и старые дома начнут постепенно сближаться.

При этом ждать, что цены на квартиры в новых ЖК рухнут, тоже не стоит. Это зависит не от желаний застройщика, а от стоимости строительства и материалов. Но и существенных повышений в ближайшее время быть не должно — в 2025-2026 годах, как предрекают эксперты, цены стабилизируются не будут обгонять инфляцию, которая ожидается на уровне 4%.

Что будет с ценами на вторичное жилье

Здесь динамика ещё более положительная. По мнению специалистов, стоимость «вторички» в 2024 году будет стагнировать из-за высоких процентных ставок по ипотеке. Активное предложение на рынке сокращается, многие продавцы снимают недвижимость с продажи и откладывают сделки до лучших времён. Поэтому ожидается, что средняя стоимость вторичного жилья начнёт снижаться.

Большого обвала ждать не стоит — не более 5-7% от стоимости, как говорят эксперты. А в 2025 году и далее цена и вовсе может начать расти — правда, на уровне не выше инфляции.

Что будет с ключевой ставкой и ипотекой

Четыре раза подряд Центробанк сохранял ключевую ставку без изменений — на уровне 16% годовых. Последнее такое решение было принято в июне 2024 года.

Однако эксперты уверены, что уже пора начинать ждать повышения. Дело в том, что ключевая ставка 16% вряд ли способна сдержать текущий уровень инфляции. По прогнозам, повышение будет незначительным — до 17-18% процентов и логичным образом повлияет на ставки по ипотеки.

В феврале 2024-го, когда Центробанк проводил заседание по ключевой ставке, прогнозы были более оптимистичные. Говорили и о понижении ставки на 8-10% в 2025 году, и о закономерном уменьшении стоимости ипотеки. Если ЦБ всё-таки возьмёт курс на снижение ключевой ставки в дальнейшем — это отразится на программах кредитования, и банки постепенно начнут смягчать условия займов.

В любом случае чётких прогнозов цен на недвижимость в Москве нет ни у кого — сказывается ситуация в стране и мире, которая иногда меняется очень стремительно.

Сами представители Центробанка подчёркивают, что цены на жильё и ставка по ипотеке напрямую зависит от инфляции. Если «переломить» эту ситуацию, сделать инфляцию стабильно невысокой, то и процентные ставки по кредитам, в том числе ипотечным, вернутся на умеренные уровни, как это было раньше.

Как изменится спрос на жильё

Обвал спроса в первую очередь возможен в регионах, где сумма ипотечного кредита — 6 миллионов — обычно покрывала всю стоимость квартиры. После отмены льготных программ большинство людей, у которых нет накоплений, лишатся возможности улучшить свои жилищные условия.

Положительная динамика спроса возможна в регионах, где быстрее растёт покупательская способность, то есть зарплаты. В том числе это касается обеих столиц. В 2024 году, скорее всего, наступит затишье, а в 2025-м, когда, как ожидают, ключевая ставка пойдёт вниз, за ней подтянется и спрос на жильё.

Инвестиции в недвижимость

На рынке инвестиций особых изменений не предвидится. Тот, кто готов вложить деньги в недвижимость, будет интересоваться ею и в 2024-2025 годах.

Последние несколько лет цены на жильё в России, особенно в столицах, только растёт. За последние 7-10 лет его стоимость увеличилась на 150-200% — это отличный доход для инвесторов. Возможно, в ближайшие годы таких больше цифр ждать не стоит, но в долгосрочной перспективе на покупке жилья всё равно можно прилично заработать.

Стратегии защиты от возможных рисков

Чтобы выгодно приобрести недвижимость и обезопасить себя в дальнейшем, нужно внимательно изучить возможные риски. Вот несколько советов, которые помогут избежать проблем в будущем:

Требуйте оригиналы документов на жильё. Если собираетесь инвестировать через компанию — проверьте её лицензию в реестре Центробанка. При самостоятельной покупке обязательно попросите у продавца выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы, выписку из домовой книги, документы владельца. Все бумаги желательно проверить у юриста и при необходимости заверить у нотариуса.
Обратитесь к консультанту. На инвестиционном рынке много мошенников, способных пустить пыль в глаза. Лучший вариант — чтобы в процессе сделки вас сопровождал профессиональный советник.
Не верьте слишком привлекательным цифрам. Если вам обещают доход в 50-90% годовых — скорее всего, это обман. Такие цифры возможны, но зависят они от ситуации на рынке, а не от обещаний конкретных людей.
Будьте внимательны на всех этапах. Это касается и самой недвижимости — например, если её часто перепродают, это повод задуматься. Часто такие схемы используют мошенники, которые незаконно завладели жильём.

Заключение

1 июля 2024 года в России отменили программу льготной ипотеки на новостройки, что отразилось на ситуации на рынке жилья.
По прогнозам экспертов, нововведения не принесут неприятных сюрпризов — наоборот, цены на «вторичку» и «новостройки» начнут постепенно сближаться, а купить квартиру в старом доме можно будет даже дешевле, чем раньше.
Никаких точных прогнозов, как будет меняться стоимость жилья в 2025 году и далее, дать невозможно. Рынок недвижимости — живая система, и нельзя со стопроцентной уверенностью предсказать, как он будет меняться в условиях экономической турбулентности. Ситуация будет зависеть от того, как долго Центробанк будет удерживать ключевую ставку на высоком уровне и снизит ли её в дальнейшем.