В последние годы на рынке недвижимости Москвы появляется всё больше апартаментов — как в старых, так и в новых домах. Встречаются целые многоэтажки, которые состоят исключительно из таких помещений. Многим жителям столицы апартаменты кажутся отличным вариантом — в первую очередь из-за низкой цены. Да и выглядят они как обычные квартиры. Разберёмся, какая разница между квартирой и апартаментами в Москве, есть ли минусы у такого типа недвижимости и что выгоднее покупать.
Апартаменты — это коммерческая нежилая недвижимость. Новостройки, в которых они находятся, возведены на участках земли, предназначенных, например, для строительства гостиниц, офисных зданий и так далее. То есть это может быть целый комплекс внешне похожий на обычный ЖК, в котором проживают люди, но статус такой недвижимости всё равно будет оставаться коммерческим.
Уже несколько лет тема апартаментов обсуждается в правительстве — их хотели приравнять к обычному жилью, но инициативу так и не приняли. Таким образом, в российском законодательстве правовой статус апартаментов до сих пор не закреплён.
Почему апартаменты не относятся к жилью
Дело в том, что участок земли, на котором строят ЖК, должен иметь определённое назначение — для жилищного строительства. Если получить такую землю застройщику не удалось, но зато нашёлся участок для строительства гостиницы или офисного помещения, компания может возвести дом и на нём. Только такая недвижимость будет иметь статус коммерческой.
По мнению экспертов, тем, кто решился на покупку апартаментов, лучше выбирать дома, построенные на участке под гостиничный комплекс. Такие многоэтажки лучше адаптированы для постоянного проживания, к тому же налог на подобную недвижимость меньше.
О назначении участка земли, на котором построен дом, можно узнать у застройщика. Информацию размещают на сайте в открытом доступе, кроме того, она отражена в официальной документации.
Разберёмся, что лучше — апартаменты или квартира.
Цена недвижимости
Стоимость апартаментов в среднем на 20-25% ниже, чем на квартиры, и это их главное достоинство. Цена на жилую недвижимость в Москве зависит от множества факторов — расположения, метража, планировки, класса ЖК и так далее. Но в любом случае за квартиру в Москве придётся отдать приличную сумму, а ипотека в нашей стране сейчас переживает не лучшие времена.
Апартаменты, в свою очередь, по карману большинству жителей столицы. Кроме того, их часто строят в хороших районах с развитой инфраструктурой. Поэтому выбирая, куда лучше инвестировать, многие выбирают именно апартаменты — стоят они дешевле, а сдавать в аренду их можно за ту же сумму, что и обычную квартиру.
Регистрация жильцов
В обычной квартире можно оформить постоянную и временную регистрацию, прописать детей до 14 лет. В коммерческой недвижимости зарегистрироваться не получится, и это, пожалуй, главное юридическое отличие апартаментов от квартиры.
Исключение — дома, построенные на участках под гостиничные комплексы. Но и здесь речь идёт только о временной регистрации до пяти лет. По истечении этого срока её можно будет продлить в МФЦ.
Если дом возведён на земле, предназначенной для строительства офисных зданий, в апартаменты не получится прописаться ни временно, и постоянно.
В апартаментах они выше в среднем на 20-30%. Это объясняется тем фактом, что электричество, вода и другие ресурсы идут не на нужды потребителей, а на коммерческие, а значит, и стоят они дороже.
В жилых домах стоимость коммунальных услуг под контролем государства. Если управляющая компания неправомерно завышает цены, собственники могут подать на неё в суд. Жители апартаментов такой возможности лишены, поскольку тарифы в коммерческой недвижимости строго государственными органами не контролируются.
Капитальный ремонт
Согласно российским законам, все жители обычных домов каждый месяц отчисляют определённую сумму государству на капитальный ремонт. По прошествии времени на эти деньги в многоэтажке будет отремонтировано общее имущество — покрашены стены, установлены новые двери и лифты.
Жители апартаментов за будущий капремонт не платят, но если дом обветшает, ремонтировать его придётся собственными силами, а это большие траты.
Налог на недвижимость
Собственники недвижимости обязаны ежегодно оплачивать налог на имущество. Он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Для квартир налог составляет от 0,1% до 0,3% от официальной цены.
Для апартаментов налог выше — 0,5% кадастровой стоимости, если речь идёт о доме, построенном на участке под гостиницу, и 2% для проектов, возведённых на земле под офисы.
Соседи
С жилыми домами всё понятно — по соседству здесь такие же обычные люди. Кроме того, во всех ЖК, например, действует режим тишины — если кто-то шумит в неположенное время, можно обратиться в полицию.
Поскольку апартаменты — это коммерческая недвижимость, соседями может стать кто угодно: мини-отели, ночные клубы, магазины. А это значит, что в доме может возникнуть шум, грязь, большой поток людей, на которые собственник никак не сможет повлиять.
Инфраструктура
К жилым домам предъявляются определённые требования — например, их нельзя строить рядом с объектами, опасными для здоровья людей. Кроме того, рядом должна быть социальная инфраструктура — школы, детские сады, больницы. Если их нет, застройщик обязан построить соцобъекты самостоятельно.
Апартаменты могут возводить в любых районах, поскольку на них не действуют правила, применяемые к ЖК. К примеру, рядом с фабрикой или на пустыре, где нет ни школ, ни поликлиник.
Управление домом
Собственники квартир в жилой многоэтажке могут влиять на то, как будет осуществляться управление домом и содержание общего имущества. УК выбирают на собрании сами жильцы, важные решения принимаются коллегиально, все работы производятся на общие средства.
Управление домом
Коммерческими зданиями управляющую компанию назначает мажоритарный собственник — это может быть сам девелопер, ИП или компания, которой принадлежит большая часть помещений. Он же решает, как всё будет организовано — нанимает охрану, консьержей и так далее. Оплачивать все эти бонусы придётся жильцам, которые никак не могут повлиять на решение собственника.
Налоговый вычет
Покупатели квартир могут вернуть себе часть потраченных средств — 13% от стоимости. Если возможностью воспользуются оба супруга, а вычеты будут получены за два объекта недвижимости, итоговая сумма может составить более одного миллиона рублей — это очень весомая цифра.
У владельцев апартаментов возможности получить налоговый вычет нет. Причём неважно, единственное ли это жильё, проживают ли там несовершеннолетние дети и так далее. Кроме того, собственника коммерческой недвижимости могут выселить с законных квадратных метров за долги даже с детьми. С квартирой подобное невозможно.
Льготные условия
Обычные квартиры можно купить на льготных условиях и с использованием материнского капитала. Приобрести апартаменты с поддержкой государства не получится, поскольку льготы распространяются только на жилую недвижимость.
В 2021 году на рассмотрение в Госдуму внесли законопроект № 1162929-7, который был направлен на изменение статуса апартаментов. Закон должен был коснуться новостроек, где будут совмещены и жилые, и коммерческие помещения. Таким домам планировали присвоить статус «многофункциональных зданий», а апартаменты, которые в них находятся, приравнять к обычным квартирам.
Однако пока инициативу не одобрили. Будет ли в итоге принят закон — неизвестно, но если да, стоит ожидать повышения цен на апартаменты, поскольку их собственники будут иметь те же права и привилегии, что и владельцы обычных квартир.
Стоит обратить внимание на апартаменты, если вы ищете в квартиру под сдачу в аренду. Часто такие дома возводят в развитых районах, а сами комплексы современные и ухоженные, поэтому востребованность недвижимости потенциальными арендаторами будет высокой. А поскольку апартаменты стоят дешевле квартиры, они быстро окупятся и начнут приносить доход.
2021–2026 © ООО «ФОРМА»